Взыскание неустойки и оформление права собственности

[Юр бюро Лексар]

Застройщику и суд не поможет!

Все привыкли, что обычно в спорах между дольщиком и застройщиком в суд обращаются граждане…

Сегодня же мы расскажем о деле, в котором истец и ответчик поменялись местами: застройщик, понявший, что «пахнет жареным», решился на отчаянный поступок – подал иск к нашему клиенту и нам…

О том, что из этого вышло, расскажем сегодня.

Семья Владимира приобрела квартиру в ЖК «Татьянин парк» от ООО «Стройкомплекс «Говорово» в далёком 2014 году. Главе семейства понравился проект, а также месторасположение комплекса. Он внимательно следил за ростом дома, однако в какой-то момент стройка перестала его радовать – жители уже сданных корпусов активно жаловались на низкое качество не только передаваемых квартир, но и самих зданий.

Появилась неуверенность. Перспектива постоянных разбирательств с застройщиком (а именно этим занимались будущие соседи, уже заселившие соседние корпуса), не радовала. У Владимира росло желание отказаться от договора, однако сделать этого до истечения срока передачи квартиры – 30 апреля 2017 года, он не мог.

Но вот наступил май, прошёл июнь, а застройщик всё никак не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию в виду многочисленных недоделок. Эти обстоятельства ещё больше укрепили Владимира в мысли о правильности уже принятого им решения.

В июле Владимир пришёл в офис нашего бюро с твёрдым намерением расторгать договор долевого участия и передать право на взыскание процентов за пользование денежными средствами нашему ИП. Договоры были заключены.

Мы подготовили необходимые документы и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ с требование вернуть стоимость квартиры и набежавших за несколько лет процентов.

Застройщик, уже знавший, что наше бюро активно помогает дольщикам этого комплекса защищать свои права, решил частично выполнить наши требования и вернул стоимость квартиры в надежде на то, что бывший клиент за процентами в суд обращаться не будет…

Полагаем, что юристы застройщика схватились за голову, когда получили повестку из Арбитражного суда г. Москвы с приглашением на заседание в качестве ответчика по делу о взыскании процентов за пользование денежными средствами Владимира…

Загнанные в угол, они решились на отчаянный шаг – подать иск о признании договора цессии, согласно которому Владимир уступил нашему ИП право на взыскание процентов по расторгнутому ДДУ, недействительным, для чего обратились в Кунцевский районный суд г. Москвы.

В своём исковом заявлении они назвали этот договор цессии притворной сделкой, экономически необоснованным, требовали переквалифицировать его на «договор оказания юридических услуг», а также применить последствия ничтожности сделки и т.д. В общем, применили против нас всю «тяжёлую артиллерию».

В заседании, которое состоялось в феврале этого года, представитель застройщика был не менее красноречив!

Но вот беда, уступка прав требования процентов, неустойки и т.д. является абсолютно законной и легальной сделкой. Именно эта схема используется коллекторами при взыскании долгов…

Для того чтобы признать сделку ничтожной, застройщику нужно было доказать, что при заключении договора между Владимиром и нашим ИП намерения исполнять этот договор ни у одной из сторон не было, а сам договор не порождал правовых последствий… Однако факт подачи нами иска в Арбитражный суд г. Москвы был ярчайшим доказательством обратного!

В результате, судья Глущенко О. В. принял решение в удовлетворении иска застройщика о признании договора цессии (уступки прав требований), заключённого между нашим клиентом и индивидуальным предпринимателем, недействительным – отказать.

Таким образом, отчаянная попытка застройщика избежать рассмотрения в арбитраже дела о взыскании процентов закончилась полным провалом!

[Юр бюро Лексар]

Немного судебной практики.

В Мещанском районном суде г. Москвы, слушалось дело жителя ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»). Мы заявляли ко взысканию неустойку за 93 дня просрочки в размере 418 000руб. Ответчик предлагал добровольно выплатить 220 000руб., но дольщик отказался и решил идти в процесс.
Судья Афанасьева И. И. взыскала:
- 180 000руб. – неустойки,
- 20 000руб. – компенсации морального вреда,
- 90 000руб. – штрафа,
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 312 000руб.


В Одинцовском городском суде Московской области мы заявили в качестве исковых требований соразмерное уменьшение цены ДДУ на 182 858,70руб. из-за обнаруженных в квартире и зафиксированных в соответствующих документах недостатков. Ответчиком по делу выступал застройщик ЖК «Мортонград. Путилково» ООО «РИВАС МО».
Судья Кузьмина А. В. взыскала:
- 182 858,70руб. – стоимости устранения недостатков (в полном объёме),
- 5 000руб. – компенсации морального вреда,
- 93 000руб. – штрафа (в полном объёме),
а всего: 280 858,70руб.

Ещё одно дело против этого же застройщика слушалось в Тушинском районном суде г. Москвы. В этот раз мы расторгали ДДУ ценой 4 937 625руб. Ко взысканию были заявлены проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 3 096 631руб.
Судья Багринцева Н. Ю. взыскала:
- 4 937 625руб. – стоимости квартиры, (в полном объёме),
- 1 548 315,50руб. – % за пользование денежными средствами дольщика,
- 3 000руб. – компенсации морального вреда,
- 200 000руб. – штрафа,
- 30 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
- 35 824руб. – расходов на оплату государственной пошлины,
а всего: 6 756 464,50руб.

[Юр бюро Лексар]

Упорство и труд 400 000 принесут!

Всем известно, что Московский городской и областной суды имеют дурную репутацию «штамповщиков». Причина проста – несмотря на нередкие вопиющие случаи принятия незаконных и необоснованных решений некоторыми районными и городскими судами, крайне редко, когда апелляционная инстанция такие акты изменяет.

Сегодняшнее дело – один из таких редких случаев, которым мы хотим поделиться с вами.



ЖК «Зелёные аллеи» от ГК МИЦ привлёк Александра сразу – масштабный проект, окружённый зеленью, с развитой инфраструктурой обещал быть комфортным местом для обустройства семьи.

Уже в конце 2015 года был заключён договор участия в долевом строительстве, согласно которому окончание строительства планировалось в 2017 году, а передача ключей должна была состояться до 30 апреля.

Однако застройщик не выполнил своих обещаний, и началась просрочка.

На все вопросы Александра менеджеры отдела продаж отвечали неохотно и с нескрываемым недовольством. Через месяц «кормления завтраками» Александр решил идти в суд за взысканием неустойки, поэтому за помощью пришёл в офис нашего бюро.

Так как с жителями этого ЖК мы работаем не один год, то изучение ситуации не заняло много времени. Наши юристы оперативно подготовили и направили застройщику необходимые досудебные претензии. Выждав установленный законодательством срок, в июле мы подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Юристы застройщика, безусловно, узнали наш фирменный стиль работы и быстро поняли, что им снова придётся иметь дело с профессионалами. Поэтому на первом же заседании, которое состоялось в начале августа, предложили заключить мировое соглашение на 160 000 рублей с условием, что дольщик откажется от дальнейшего взыскания неустойки.

Так как это предложение было сделано неожиданно, то мы решили взять паузу для обсуждения с клиентом. Заседание было отложено на 2 недели.

Тут необходимо отметить, что на момент подачи иска сумма неустойки составляла 182 000руб., что на первый взгляд не сильно превышает ту добровольную выплату, которую предложил застройщик. Однако просрочка продолжала идти, и на момент заседания, которое теперь должно было состояться в конце августа, неустойка достигала уже 344 138,95руб…

Так как мы знали, что в Видновском городском суде мы сможем взыскать бОльшую сумму, то было принято совместное решение отказаться от подачки застройщика и продолжить процесс.

И не прогадали: судья Смирнов М. В. , который рассматривал это дело, взыскал:

170 00руб. – неустойки,
10 000руб. – компенсации морального вреда,
40 000руб. – штрафа,
10 000руб. – расходов на услуги бюро,
а всего: 230 000руб.

Для Видновского городского суда Московской области вполне стандартное решение и, как мы и предполагали, взысканная сумма оказалась в полтора раза больше предложенной застройщиком.

Однако Александр уже «вошёл во вкус» и решил не останавливаться на достигнутом результате, а «попытать справедливости» в апелляционной инстанции.

Несмотря на негативную сложившуюся в этом суде практику, мы поддержали Александра в его решимости, а наши юристы подготовили и направили обстоятельную апелляционную жалобу в Московский областной суд. Рассмотрение дела было назначено на ноябрь.

В результате хорошей подготовки и знания уловок этого застройщика наш защитник смог отразить атаки юристов ответчика и разбить все звучавшие в зале аргументы. В итоге судебная коллегия вынесла определение изменить решение Видновского городского суда МО в части взыскания неустойки и штрафа, увеличив их до:

344 138,95руб. – неустойки (в полном объёме),
50 000руб. – штрафа.

Таким образом, всего в пользу дольщика было взыскано 414 138,95руб.!!

В настоящее время исполнительный лист уже получен и предъявлен в банк. А так как этот застройщик вполне платёжеспособен, то в ближайшие дни мы ожидаем, что счёт Александра пополнится…

[Юр бюро Лексар]

Ключевая ставка 7,25%

Уважаемые жители!

С 26 марта 2018г. в очередной раз снизилась ключевая ставка. Теперь она составляет 7,25%. Так как при снижении ключевой ставки выгодней делать расчёт неустойки по периодам, то мы напомним, как менялась ключевая ставка с 2016 года, а также приведём формулу расчёта за соответствующие периоды.

Текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ. cbr.ru

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования приравнялась к ключевой ставке, которая на тот момент составляла 11 % (в формуле учитывается как 0,11)
Период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

Далее ключевая ставка стала регулярно снижаться:

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
Период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
Период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

Период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
Период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

Со 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)
Период со 02.05.2017г. по 18.06.2017г. (48 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 48

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. (91 день):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,09 / 150 * 91

С 18 сентября 2017г. – 8,5% (в формуле учитывается как 0,085)
Период с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. (42 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,085 / 150 * 42

С 30 октября 2017г. – 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825)
Период с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. (49 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 49

С 18 декабря 2017г. – 7,75% (в формуле учитывается как 0,0775)
Период с 18.12.2017г. по 31.12.2017г. (14 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0775 / 150 * 14

Период с 01.01.2018г. по 11.02.2018г. (42 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0775 / 150 * 42

С 12 февраля 2018г. – 7,5% (в формуле учитывается как 0,075)
Период с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. (42 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,075 / 150 * 42

С 26 марта 2018г. – 7,25% (в формуле учитывается как 0,0725)
Период с 26.03.2018г. по 31.03.2018г. (6 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0725 / 150 * 6

[Юр бюро Лексар]

ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Согласно данным МЧС России за январь - сентябрь 2017 года (mchs.gov.ru/activities/stats/Pozhari/2017_god) в стране зафиксировано 94 911 пожаров, в результате которых погибли 5 226 чел, а 6 742 человека получили различные травмы. 66 279 (то есть 70%) пожаров произошли в жилом секторе!

Распространение пламени из одной квартиры в другую в МКД происходит за считанные минуты.
Соблюдение этих базовых правил пожарной безопасности поможет сохранить не только ваше имущество, но жизнь и здоровье вас и ваших близких:

Согласно Правилам противопожарного режима, запрещается:

– складирование пожаровзрывоопасных веществ, мебели и прочих материалов на технических этажах, в подвалах и на лестничных клетках;
– загромождение и заваривание дверей, люков, переходов по смежным секциям и выходов на эвакуационные лестницы (коридоры, холлы, тамбуры, лифтовые площадки, марши лестниц и т.д.);
– организация подсобных помещений на лестничных клетках;
– использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и т.д.;
– размещать в лифтовых холлах ларьки, киоски и подобное;
– самостоятельная перепланировка и модернизация эвакуационных выходов и дверей;
– проведение уборки помещений с применением горючих жидкостей (растворитель и пр.);
– отогревание труб с применением открытого огня;
– заменять армированное стекло обычным в остеклении дверей и фрамуг;
– вывод на лестничную клетку наружного блока кондиционеров;
– применение самодельных обогревателей или с неисправным (отсутствующим) терморегулятором;
– применение электроприборов с повреждениями;
– пользоваться розетками и рубильниками с повреждениями;
– оставление без присмотра включенных в сеть электроприборов (кроме приборов, которые должны находиться в круглосуточном режиме работы);
– использовать временную электропроводку, а также удлинители для питания электроприборов, не предназначенных для проведения аварийных и других временных работ.

СОДЕРЖАНИЕ СИСТЕМ ПРОТИВОПОЖАРНОЙ ЗАЩИТЫ

Системы и средства противопожарной защиты в МКД:
- автоматические установки пожаротушения и сигнализации;
- установки систем противодымной защиты;
- установки системы оповещения людей о пожаре;
- средства пожарной сигнализации;
- система внутреннего противопожарного водоснабжения;
- противопожарные двери;
- противопожарные и дымовые клапаны;
- защитные устройства в противопожарных преградах.

Проверка работоспособности указанных систем должна организовываться не реже 1 раза в квартал с оформлением соответствующего акта проверки.

В соответствии с годовым планом – графиком должно осуществляться техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт систем противопожарной защиты МКД.

Монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечение пожарной безопасности должны проводиться организацией, имеющей соответствующую лицензию (Постановление Правительства России от 30.12.2011г. № 1225-ПП «О лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений»).

Внутренний противопожарный водопровод должен проверяться на работоспособность не реже 2 раз в год (весной и осенью) с составлением соответствующих актов.

Краны внутреннего противопожарного водопровода должны быть укомплектованы пожарными рукавами, ручными пожарными стволами и вентилями. Пожарный рукав должен быть присоединён к пожарному крану и пожарному стволу. Перекатка пожарных рукавов должна проводиться не реже 1 раза в год.

Отсутствие пожарных гидрантов и рукавов в предусмотренных проектом местах является административным нарушением, предусмотренным ст. 20.4 КоАП РФ и для юридических лиц влечёт наказание в виде предупреждения или наложения штрафа в размере от 150 000руб. до 200 000руб.

Следует иметь в виду, что представители Государственной противопожарной службы МЧС России (ГПС МЧС России) в числе иных служб подписывают акт приёма дома в эксплуатацию, чем свидетельствуют о том, что противопожарные мероприятия на момент сдачи дома соответствуют нормативам. Поэтому, если Вы обнаружили, что на этаже отсутствуют пожарные гидранты, то сделайте фотографии, распечатайте их и вместе с жалобой направляйте в Отдел надзора в области пожарной безопасности МЧС России (moscow.mchs.ru/dop/contacts).

После поступления жалобы назначается внеплановая проверка дома. Если нарушения подтвердятся, управляющей организации вынесут официальное предписание их устранить (если УК приняла дом в этой части, а если нет – то привлекут застройщика).

[Юр бюро Лексар]

Стань собственником квартиры до того, как её пустит с молотка застройщик!


Комплекс ЖК «Купавино», возводимый застройщиком ООО «СтройКапитал» , должен был быть сдан ещё летом 2015 года…

Несмотря на начавшуюся просрочку, застройщик в лице своего бойкого отдела продаж успешно морочил голову дольщикам почти год, прежде чем они стали обращаться в суды за взысканием неустойки. И даже инициативная группа поддалась внушению, так как в результате их активных действий дольщики не шли защищать свои права. В результате, за весь этот период в суды были поданы буквально несколько исков!

В конце 2015 года Сергей, желавший приобрести квартиру в этом почти готовом ЖК, наткнулся на объявление частного лица о продаже однушки за привлекательную цену – на 100 000руб. меньше, чем при заключении договора с застройщиком напрямую. Возможность сэкономить перевесила чашу весов, на которой находилась перспектива попасть в долгострой…

Помимо этого, так как на заключение договора уступки требовалось согласие застройщика, то последний настоял на заключении трёхстороннего договора, в котором, помимо прочего, была согласована новая дата передачи квартиры – до 30 сентября 2016г., что лишало Сергея возможности обратиться в суд за взысканием неустойки.

Однако прошёл 2016 год, наступил 2017 год, а строительство дома особо не продвигалось – готовность замерла на отметке 98%.

В марте 2017 года по заявкам дольщиков мы провели и опубликовали в нашей группе в ВК Московский дольщик анализ СтройКапитала, который выявил возможное банкротство застройщика в ближайшее время. Забегая вперёд отметим, что уже в мае 2017г. в Арбитражный суд Московской области было подано заявление о признании застройщика банкротом.

В такой ситуации дольщик может защитить свою квартиру только одним способом – признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Целью этого действия является предотвращение попадания квартиры дольщика в конкурсную массу в случае банкротства застройщика.

Именно за этим к нам и обратился Сергей в конце марта.

Для защиты его прав нужно было провести экспертизу, которая показала бы строительную готовность дома и квартиры, так как именно от неё зависел успех всего дела. Эта цифра составила 98,34% - достаточно для того, чтобы идентифицировать объект незавершённого строительства и выделить его в натуре, а значит, и удовлетворить наш иск.

С результатами этой экспертизы и соответствующим заявлением мы обратились в Ногинский городской суд Московской области.

Уже в конце июля дело было рассмотрено по существу, и судья Полякова Ю. В. вынесла решение о признании за Сергеем права собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры, несмотря на протесты со стороны застройщика. Также были взысканы:

- 12 000руб. – расходов на проведение экспертизы (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на оплату услуг Московского дольщика,
а всего: 32 000руб.

Буквально через несколько месяцев после получения исполнительного листа, 12 декабря 2017 года, было вынесено определение о признании застройщика банкротом и введении процедуры наблюдения. Однако, в отличие от своих соседей, Сергей уже может не беспокоиться о том, что его квартира уйдёт с молотка на погашение долгов нерадивого застройщика.

[Юр бюро Лексар]

Получаем имущественный вычет

Продолжим изучать получение налогового вычета на примере различных жизненных ситуаций.


Распределение вычета при покупке квартиры в общую совместную собственность

При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет в размере 2 000 000руб. каждый с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут изменить эту пропорцию, вплоть до 100% и 0%, предоставив в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета, подписанное обоими супругами.


При стоимости квартиры менее 4 000 000руб. супруг, который не полностью выбрал сумму имущественного вычета, при покупке иного жилья сможет «добрать» остаток.

Пример: в 2017 году супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили квартиру стоимостью 3 000 000руб. в общую совместную собственность. Супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 000 000руб. на Иванова А. А. (НДФЛ к возврату 260 000руб.) и 1 000 000руб. на Иванову С. С. (НДФЛ к возврату 130 000руб.). В будущем при покупке другой квартиры Иванова С. С. сможет подать заявление на получение остатка имущественного вычета в размере 1 000 000руб., вернув уплаченный НДФЛ в размере 130 000руб.


Распределение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность

В случае приобретения жилья супругами в общую долевую собственность, и при этом если супруги оплачивали свои доли самостоятельно, то каждый из них может рассчитывать на вычет в размере своих понесённых расходов.

Если же официально расходы производил один из супругов (или они прописаны одной общей суммой на обоих супругов), то на основании заявления супругов о распределении фактических расходов они могут быть определены в любых пропорциях. Это связано с тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 34 Семейного Кодекса России независимо от того, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, они оба считаются участвующими в таких расходах.


Пример: находясь в официальном браке супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. в 2017 году приобрели в общую долевую собственность (по 1/2) квартиру стоимостью 4 000 000руб. Все платежи производились со счёта Иванова А. А. Для получения максимального вычета в размере 2 000 000руб. на каждого из супругов необходимо вместе с остальными документами подать в налоговый орган заявление о распределении фактических расходов в пропорциях: 50% - на Иванова А. А. и 50% - на Иванову С. С. Таким образом, каждый из супругов получит к возврату по 260 000руб.


Распределение вычета при покупке квартиры в браке с оформлением на одного из супругов.

Согласно статьям 33 и 34 Семейного кодекса РФ всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является их общей собственностью, поэтому даже в случаях, когда квартира целиком оформлена только на одного из супругов, вычет может быть распределен.

Пример 1: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили в 2017 году квартиру за 2 000 000руб., которая была полностью оформлена на Иванова А. А. В данном случае супруги могут:

а) получить вычет целиком на Иванова А. А. (вернув НДФЛ в размере 260 000руб.);
б) получить вычет целиком на Иванову С. С. (вернув НДФЛ в размере 260 000руб.);
в) получить вычет в согласованных пропорциях (при этом оба супруга смогут в будущем «добрать» неиспользованную сумму вычета).

Для этого необходимо подать в инспекцию заявление о распределении вычета.

Пример 2: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили в 2017 году квартиру за 4 000 000руб., которая была полностью оформлена на Иванова А. А. Подав в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета в пропорциях 50% на 50%, каждый из них получит вычет в полном объеме (по 2 000 000руб.), вернув НДФЛ в размере 520 000руб. в совокупности.


Получение имущественного вычета при использовании материнского капитала

В соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты на покупку квартиры и уплату процентов по ипотеке не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение квартиры, комнаты или доли в них, покрываемых за счет средств материнского капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.


Перенос вычета работающими пенсионерами

По общему правилу имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются НДФЛ по ставке 13%. Так как в соответствии с п. 2 ст. 217 НК РФ налог на доходы с пенсии не удерживается, пенсионеры, не имеющие других источником дохода, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья. Если же другой источник дохода имеется (например, от сдачи в аренду квартиры), то пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом и вернуть (уменьшить) налоги с этих доходов.

Однако вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, для пенсионеров предусмотрена возможность в большинстве случаев получить вычет за 3 последних календарных года, предшествующих тому, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов (как на приобретение квартиры, так и на уплату процентов по ипотеке). Это право предусмотрено п. 10 ст. 220 НК РФ. Соответственно, если акт приёма - передачи подписан в 2017 году, то в 2018 году пенсионер может вернуть НДФЛ за 2017, 2016, 2015 и 2014 годы.

Пример 1: в 2017 году Иванов А. А. вышел на пенсию, а в 2018 году он получил по акту – приёма передачи квартиру, купленную ранее по ДДУ. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Иванов А. А. в 2019 году сможет подать документы на возврат НДФЛ в налоговую инспекцию. Так как в 2018 году Иванов А. А. уже был на пенсии и не получал иного дохода, он сможет получить имущественный вычет за 2017 год (за время работы), 2016 и 2015 годы.

Пример 2: В 2015 году Иванов А. А. получил по акту – приёма передачи квартиру, купленную ранее по ДДУ. В 2016 и 2017 годах, он обращался в налоговую инспекцию и получил часть имущественного вычета (вернул НДФЛ за 2015 и 2016 годы). В 2017 году Иванов А. А. вышел на пенсию. Соответственно, теперь Иванов А. А. может воспользоваться правом на перенос вычета и вернуть уплаченный НДФЛ за четыре последних года (2016г., 2015г., 2014г., 2013г.). Так как за 2016 и 2015 годы вычет он уже получил, то подать документы на вычет он может только за 2014 и 2013 годы. И в том случае, если и после этого останется неиспользованная сумма вычета, то в 2018г. он сможет вернуть НДФЛ за 2017 г. (за время работы).

[Юр бюро Лексар]

Немного судебной практики

В Сергиево-Посадском городском суде Московской области рассматривалось дело дольщика из ЖК «Жемчужина Виктории» (застройщик ООО «ПКФ «Виктория»). За 806 дней просрочки мы просили 949 000руб. неустойки.
Судья Пчелинцева С. Н. взыскала:
- 450 000руб. – неустойки,
- 10 000руб. – компенсации морального вреда,
- 230 000руб. – штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро,
а всего: 705 000руб.


Дольщику из ЖК «Лобачевский» застройщик ООО «Бизнес-мастер» задержал передачу квартиры на 130 дней. За этот период набежала неустойка в размере 535 420руб. Дело рассматривала судья Никулинского районного суда г. Москвы Юдина И. В.
Было взыскано:
- 265 000руб. – неустойки,
- 10 000руб. – компенсации морального вреда,
- 135 000руб. – штрафа (в полном объёме),
- 10 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 422 000руб.

В Арбитражном суде г. Москвы слушалось дело дольщика из ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»). За 89 просрочки мы просили 392 075,05руб. неустойки. Судья Романенкова взыскала неустойку и госпошлину (9 900руб.) в полном объёме, однако, как и некоторые её коллеги, старающиеся закрепить новую складывающуюся практику, во взыскании штрафа отказала.

[Юр бюро Лексар]

Как с помощью ключевой ставки увеличить сумму неустойки?

Недавно мы делились своими успехами в судах апелляционной инстанции, которые, по сложившейся практике, крайне редко изменяют решения нижестоящих судов. Сегодня хотим поделиться ещё одним таким делом, где нам удалось «перетянуть одеяло» на свою сторону.

В 2013 году Татьяна заключила договор участия долевого строительства с застройщиком ООО «МИЦ Стройкапитал» на покупку просторной и уютной квартиры в ЖК «Зелёные аллеи». Этот комплекс состоит из множества корпусов, которые сдаются по очереди. Татьяне было обещано (и зафиксировано в договоре), что её дом будет сдан во втором квартале, а ключи будут переданы не позднее 30 октября 2016 года.

Но когда октябрь уж наступил, разрешение на ввод в эксплуатацию всё ещё получено не было… Началась просрочка.

К счастью, сразу же после новогодних каникул двери дома распахнулись перед жителями: Татьяне удалось записаться на осмотр, и уже 17 января она подписала акт приёма – передачи квартиры.

Тогда Татьяна ещё не знала о том, что ей полагается неустойка, поэтому целиком погрузилась в ремонт, который растянулся на несколько месяцев.

После приведения своего нового дома в порядок Татьяна стала с удовольствием обживать своё гнёздышко, всё больше общаясь с соседями. Во время одной из таких бесед выяснилось, что жители активно судятся с застройщиком за допущенную им просрочку и получают реальные деньги. С другой стороны, ходили слухи, что на обращение в суд даётся очень небольшое количество времени, и надо торопиться. Татьяна заинтересовалась и по совету соседки обратилась в наше бюро за консультацией.

Мы успокоили Татьяну, сообщив, что она может обратиться в суд в течение трёх лет с даты наступления просрочки, но посоветовали не тянуть с подачей иска, чтобы застройщик не успел опустошить свои счета к моменту получения исполнительного листа. Недолго думая, Татьяна пришла к нам в офис для заключения договора.

Так как дольщикам этого ЖК мы помогаем уже несколько лет, то изучение ситуации не составило большого труда. Мы посчитали, что за 75 дней просрочки Татьяне полагались 230 525,50 рублей неустойки.

Мы оперативно направили застройщику досудебные претензии и, выждав необходимый срок, в июле подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Дело попало к судье Гоморевой Е. А., которая отличается тем, что снижает положенные по закону суммы в несколько раз, независимо от того, насколько подготовленным является юрист, представляющий интересы дольщика. Поделимся секретом: одним из способов, позволяющим нашим профессионалам добиваться впечатляющих результатов, является умелое применение ключевой ставки ЦБ РФ в вычислениях минимальной суммы, до которой суд может снизить неустойку... В данном случае эта цифра не должна была быть ниже 149 841 руб. 57коп. Однако в этот раз наши расчёты не помогли.

В пользу Татьяны было взыскано:
92 00руб. – неустойки,
5 000руб. – компенсации морального вреда,
32 500руб. – штрафа,
12 000руб. – расходов на услуги бюро,
а всего: 141 500руб.

Застройщика такой вполне предсказуемый результат устроил, а вот Татьяну и нас – нет.

Мы подготовили обстоятельную апелляционную жалобу, в которой ещё раз сделали упор на расчёт минимально допустимого снижения неустойки. Рассмотрение дела в Московском областном суде было назначено на январь этого года.

И уже в этот раз наши доводы были приняты во внимание судебной коллегией, которая изменила решение Видновского городского суда Московской области в части взыскания неустойки и штрафа, увеличив их до
- 150 000руб. – неустойки,
- 77 500руб. – штрафа (в полном объёме).

Таким образом, всего в пользу дольщицы было взыскано 244 500 рублей, которые, мы не сомневаемся, в ближайшем времени «упадут» на счёт Татьяны.

[Юр бюро Лексар]

Имущественный вычет на уплаченные проценты по ипотеке.

Сегодня разберёмся со вторым видом вычета, связанным с уплатой процентов по ипотеке.

Если вы купили квартиру с привлечением целевого кредита, то в дополнение к имущественному вычету на покупку жилья вы можете заявить вычет на уплату процентов по ипотеке. Напомним, выплаты по кредиту состоят из двух частей: погашение основного долга и уплата процентов. Обратите внимание, вычет можно получить только по второй части – уплате процентов по кредиту. Сумму этих процентов можно подсчитать, заглянув в график платежей, который является приложением к кредитному договору. Если вы делали досрочные платежи, то банк должен был предоставить вам скорректированный график. В любом случае узнать точную сумму уплаченных вами процентов за прошедшие периоды (годы) вы можете в своём банке, который по вашему запросу выдаст соответствующую справку. Её же в дальнейшем нужно будет предоставить в налоговую инспекцию при оформлении документов на получение вычета.

Когда возникает право на получение вычета?

Так как вычет по ипотечным процентам является производным от вычета на покупку квартиры (далее – «основной вычет»), то право на его заявление возникает в момент возникновения права на получение основного вычета. Напомним, что при покупке квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») или уступки прав требования по ДДУ право на имущественный вычет возникает с момента подписания дольщиком акта приема-передачи жилья.


По каким кредитным договорам можно получить вычет?

Сразу отметим, что получить вычет можно не по любому кредиту. Кредит (или заём) должен быть целевым, то есть из текста договора должно чётко следовать, что денежные средства предоставляются для покупки жилья на территории Российской Федерации. Если для покупки квартиры используются средства, например, потребительского кредита, который может быть использован на любые другие цели, то заявить к вычету расходы на уплату таких процентов, нельзя.
Вторым условием получения вычета является фактическое израсходование средств на покупку жилья на территории Российской Федерации. Эта позиция поддержана Минфином в письме от 19.06.2014 № 03-04-07/29416.

Какой размер имущественного вычета на уплату процентов?

Размер имущественного вычета, который можно получить на уплату процентов по ипотеке, зависит от того, когда был заключён кредитный договор.

Если договор ипотеки был заключён до 01 января 2014 года, то вычет предоставляется в размере всей суммы уплаченных вами процентов.

Если договор ипотеки был заключён 01 января 2014 года и позже, то максимальный размер вычета, который можно получить по этим процентам, составляет 3 000 000руб. (ч. 4 ст. 220 НК РФ). Это значит, что из бюджета вы сможете вернуть не более 390 000руб. (3 000 000руб. * 13%).

Пример 1: В 2013 году вы взяли ипотеку и заключили ДДУ на покупку квартиры, а в 2017 году подписали акт приёма-передачи. Сумма уплаченных вами процентов составила 4 000 000 руб. Обратившись в налоговую инспекцию в 2018 году, вы сможете подать заявление на предоставление вычета в размере 4 000 000руб. Из бюджета вы вернёте 520 000руб.


Пример 2: В 2014 году вы взяли ипотеку и заключили ДДУ на покупку квартиры, а в 2017 году подписали акт приёма-передачи. Сумма уплаченных вами процентов составила 4 000 000руб. Обратившись в налоговую инспекцию в 2018 году, вы сможете подать заявление на предоставление вычета только в размере 3 000 000руб. Из бюджета вы вернёте 390 000руб.


Особенности предоставления имущественного вычета по ипотеке.

1. Если сумма уплаченных вами процентов по ипотечному кредиту составляет менее 3 000 000руб., то «добрать» остаток при покупке другой квартиры в ипотеку вы не можете. Пунктом 8 ст. 220 НК РФ закреплено, что этот вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

2. Если право на получение имущественного вычета у вас возникло до 01 января 2014года, то заявить вычет по ипотеке вы можете только на приобретение того жилья, по которому был заявлен основной вычет (прежняя редакция ст. 220 НК РФ).

3. Если право на получение имущественного вычета возникло 01 января 2014 года и позже, то вы можете заявить вычет либо по ипотеке, взятой на приобретение того жилья, по которому был заявлен основной вычет, либо по ипотеке, взятой на приобретение другого жилья. Эта позиция закреплена в письме Минфина №03-04-05/64922 от 16 декабря 2014 года.

4. Заявить к вычету можно только сумму фактически уплаченных процентов по ипотеке.


Пример 1: в 2014 году вы взяли ипотеку и заключили ДДУ на покупку квартиры стоимостью 8 000 000руб., а в 2017 году подписали акт приема-передачи и погасили ипотеку. Сумма уплаченных вами процентов за 2014-2017 гг. составила 1 500 000руб. Обратившись в налоговую инспекцию в 2018 году, вы сможете заявить основной вычет на покупку жилья (2 000 000руб.), а также подать заявление на предоставление вычета в размере 1 500 000руб. на ипотеку. Из бюджета вы вернёте 455 000руб. (260 000руб. + 195 000руб.).
В 2017 году вы купили другую квартиру с привлечением заёмных средств, и в этом же году подписали акт приёма - передачи. Сумма уплаченных вами процентов за 2017 год составила 700 000руб. Если вы подадите заявление на предоставление имущественного вычета на ипотеку по второй квартире, то в возмещении вам будет отказано.

Пример 2: в 2011 году вы купили две квартиры по ДДУ: первую полностью на собственные деньги, вторую – в ипотеку. В 2013 году обе квартиры были переданы вам по акту приёма – передачи. Вы заявили основной вычет по первой квартире. Заявить вычет по ипотеке, которую вы брали для приобретения второй квартиры, вы не можете.

Пример 3: в 2011 году вы купили две квартиры по ДДУ: первую полностью на собственные деньги, вторую – в ипотеку. Первую квартиру вы приняли по акту приёма передачи в 2013 году и в 2014 году подали заявление на предоставление основного вычета. Вторую квартиру вы приняли по акту приёма – передачи в 2017 году. В 2018 году вы можете подать в налоговую инспекцию заявление о предоставлении вычета по ипотеке, взятой для покупки второй квартиры. При этом сумма процентов, на которую предоставляется вычет, не будет ограничена 3 000 000руб.

Пример 4: в 2011 году вы купили квартиру по ДДУ полностью на собственные деньги и приняли её по акту приёма передачи в 2013 году. В 2014 году подали заявление на предоставление основного вычета по этой квартире. В 2014 году вы взяли в ипотеку вторую квартиру, которую приняли по акту приёма – передачи в 2017 году. В 2018 году вы можете подать в налоговую инспекцию заявление о предоставлении вычета по ипотеке, взятой для покупки второй квартиры. При этом сумма процентов, на которую предоставляется вычет, будет ограничена 3 000 000руб.

Пример 5: в 2011 году вы купили квартиру по ДДУ стоимостью 1 000 000руб. полностью на собственные деньги и приняли её по акту приёма передачи в 2015 году. В 2016 году подали заявление на предоставление основного вычета по этой квартире и вернули из бюджета 130 000 руб. В 2014 году вы взяли в ипотеку вторую квартиру стоимостью 3 000 000руб., которую приняли по акту приёма – передачи в 2017 году. В 2018 году вы можете подать в налоговую инспекцию заявление о предоставлении основного вычета в размере 1 000 000руб. («добрать» сумму), а также вычета по ипотеке, взятой для покупки второй квартиры. При этом сумма процентов, на которую предоставляется вычет, будет ограничена 3 000 000руб.

Пример 6: в июле 2016 года вы купили квартиру по ДДУ стоимостью 12 000 000руб. в ипотеку. Акт приёма – передачи был подписан в 2017 году. Ваш доход за 2017 год составил 2 500 000руб. (сумма НДФЛ 325 000руб.), а сумма уплаченных процентов за 2016-2017 гг. - 1 000 000руб. Подав декларацию в 2018 году, вы сможете заявить к вычету 2 000 000 расходов на покупку квартиры (к возврату 260 000руб.), а также 1 000 000руб. ипотечных процентов, однако в этом году вы сможете вернуть только 65 000руб. (325 000руб. – 260 000руб.).
В 2018 году ваш доход составил 2 000 000руб. (сумма НДФЛ 260 000руб.), и за этот год вами было уплачено 500 000руб. в виде процентов по ипотеке. В 2019 году вы сможете заявить вычет на сумму ипотечных процентов в размере 500 000руб. и вернуть из бюджета 130 000руб. (65 000руб., оставшихся с 2016 года, и 65 000руб. за 2017 год.). И т.д.


Распределение вычета по ипотеке при покупке квартиры супругами в общую совместную собственность

При получении вычета по уплате процентов по ипотеке действует такое же правило, как и при получении вычета на покупку квартиры: вне зависимости от того, кто фактически производил оплату кредита, вычет по процентам супруги вправе распределить самостоятельно в любой пропорции, написав в налоговый орган соответствующее заявление.
При этом следует отметить, что до 1 января 2014 года вычет по ипотечным процентам всегда распределялся в той же пропорции, что и основной вычет.

Однако с 1 января 2014 года вычет по процентам стал самостоятельным вычетом, поэтому теперь он может распределяться отдельно (в пропорции иной, чем основной) Более того, эту пропорцию в последующие годы можно будет менять. Эта позиция поддержана Минфином России в своих письмах от 01 октября 2014 года № 03-04-05/49106 и от 06.11.2015г. № 03-04-05/63984.

Пример 1: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. в 2014 году по ДДУ купили квартиру в совместную собственность стоимостью 4 000 000руб. На Иванова А. А. был оформлен целевой заём на сумму 2 000 000руб., супруга Иванова С. С. выступала созаёмщиком. В 2017 году был подписан акт приёма – передачи квартиры, а всего за период с 2014 по 2017гг. были уплачены проценты по ипотеке в размере 300 000руб. В 2018 году супруги могут подать в налоговую инспекцию заявления о предоставлении имущественного вычета на покупку квартиры и вычета на ипотеку, а также заявление о распределении расходов, согласно которому основной вычет они могут получить по 50% каждому (по 2 000 000руб. каждый), а вычет по процентам (с учётом небольшой суммы кредита) может быть предоставлен в пропорции 100% / 0%, на любого из супругов, независимо от того, на кого были оформлены платёжные документы.
Таким образом, оба супруга вернут по 260 000руб. + один из них дополнительно вернёт 39 000руб.

Пример 2: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. в 2014 году по ДДУ купили квартиру в совместную собственность стоимостью 4 000 000руб. На Иванова А. А. был оформлен целевой заём на сумму 2 000 000руб., супруга Иванова С. С. выступала созаёмщиком. В 2016 году был подписан акт приёма – передачи квартиры, а всего за период с 2014 по 2016гг. были уплачены проценты по ипотеке в размере 200 000руб. В 2017 году супруги подали в налоговую инспекцию заявления о предоставлении имущественного вычета на покупку квартиры и вычета на ипотеку, а также заявление о распределении расходов в равных долях (по 50%). Таким образом, каждый из супругов получил по 2 000 000руб. основного вычета и по 100 000руб. процентов, вернув из бюджета по 273 000руб. (260 000руб. + 13 000руб.).
В 2017 году Иванова С. С. ушла в декретный отпуск, и при подаче заявления в 2018 году супруги могут распределить вычет по процентам в пропорции 100% Иванову А. А. и 0% Ивановой С.С.


Распределение вычета по ипотеке при покупке квартиры супругами в общую долевую собственность

И в данном случае вне зависимости от того, кто фактически производил оплату кредита, вычет по процентам супруги вправе распределить самостоятельно в любой пропорции, написав в налоговый орган соответствующее заявление. Так же, как и в случае с покупкой квартиры в совместную собственность, супруги могут ежегодно менять эту пропорцию.


Получение имущественного вычета при использовании материнского капитала

В соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты на уплату процентов по ипотеке (как и на покупку квартиры) не предоставляются в части расходов налогоплательщика, покрываемых за счет средств материнского капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Тем не менее, если помимо средств материнского капитала вы вкладывали свои собственные сбережения, то заявить вычет вы можете на сумму своих расходов в пределах 3 000 000руб.

Получение имущественного вычета при участии в программе военной ипотеки

В соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты на уплату процентов по ипотеке (как и на покупку квартиры) не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение квартиры, комнаты или доли в них, покрываемых за счет иных лиц, а также за счёт выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Так же, как и в случае с материнским капиталом, вы можете заявить вычет на уплату только тех процентов по ипотеке, расходы на которые производились из личных средств.

[Юр бюро Лексар]

Немного судебной практики

В Бутырском районном суде г. Москвы рассматривалось дело дольщика из ЖК «Новые Островцы» (застройщик ООО «Ависта»). За 249 дней просрочки мы просили 916 539,75руб. неустойки.
Судья Королёва Е. Е. взыскала:
- 458 269,87руб. – неустойки,
- 10 000руб. – компенсации морального вреда,
- 10 000руб. – штрафа,
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 2 500руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 500 769,87руб.


Дольщику из ЖК «Светолюбово» застройщик ООО «Дубрава» задержал передачу квартиры на 73 дня. За этот период набежала неустойка в размере 124 889руб. Дело рассматривала судья Пушкинского городского суда Московской области Архипова Л. Н.
Было взыскано:
- 55 000руб. – неустойки,
- 5 000руб. – компенсации морального вреда,
- 27 500руб. – штрафа,
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 104 500руб.


Застройщик ЖК «Митино дальнее» (ООО «Даналит») также допускает просрочку. Из-за задержки передачи квартиры на 202 дня мы вынуждены были обратиться в Никулинский районный суд г. Москвы за неустойкой в размере 212 745руб. Судья Шайдуллина М. Н. взыскала:
- 90 000руб. – неустойки,
- 5 000руб. – компенсации морального вреда,
- 30 000руб. – штрафа,
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 147 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Все в суд!

Ставшая крылатой фраза «не нравится – обращайтесь в суд!», звучащая от представителей стороны, нарушившей договор, зачастую воспринимается как издёвка…

Герой же нашего сегодняшнего кейса не услышал иронии в таком совете и воспринял его как руководство к действию. О том, что из этого вышло, мы хотим поделиться и с вами.

Алекс родился и вырос в Московской области. У него никогда не было собственного жилья, однако к 2015 году он смог скопить достаточную сумму для покупки квартиры в строящемся доме. В это время застройщик ООО «Русинвест» возводил в соседнем районе комплекс из многоэтажных жилых домов под названием ЖК «Золотые ворота». Проект Алексу понравился, и летом того же года он заключил договор участия в долевом строительстве.

Квартира должна была быть передана в обозримом будущем: к 31 декабря 2016 года. Однако ни в январе, ни в феврале 2017 года никто Алекса на приёмку квартиры так и не пригласил.

Все попытки узнать примерные сроки получения ключей заканчивались одним и тем же: менеджеры отдела продаж «путались в показаниях», а когда ситуация начинала накаляться, завершали свои речи коронной фразой: «…а если вас что-то не устраивает – обращайтесь в суд!» Безусловно, такой финальный аккорд делал дальнейший диалог невозможным.

Ситуация казалось тупиковой, однако в какой-то момент Алексу пришла в голову мысль: «если застройщик так настаивает, то действительно, почему бы и не пойти в суд?» По совету друзей в июне прошлого года он обратился в наше бюро за помощью.

Так как на момент обращения к нам просрочка превысила 2 месяца, то мы рассказали Алексу о двух способах восстановления справедливости:

1. взыскивать неустойку и продолжать ждать окончания строительства или
2. расторгнуть ДДУ, вернуть стоимость квартиры и взыскивать проценты за пользование денежными средствами.

Алекс определился моментально: оказалось, что он уже нацелился на квартиру в другом комплексе, однако не знал, может ли он в одностороннем порядке отказаться от неудачной покупки и вернуть деньги.

Обрадовавшись «появившейся» легальной возможности избавится от балласта, Алекс тут же заключил договор на полное сопровождение дела и на месте оформил доверенность на представление его интересов в суде и других организациях.

Буквально через пару дней, уже в начале июля, мы направили застройщику уведомление о расторжении договора с предложением добровольно вернуть стоимость квартиры, а также набежавшие с 2015 года проценты за пользование денежными средствами Алекса. Застройщик получил наше письмо буквально через неделю, однако реакции не последовало.

Выждав предусмотренные законом 20 рабочих дней для возврата сумм, в сентябре мы отнесли иск в Королёвский городской суд Московской области.

На заседании, которое состоялось в ноябре, юрист застройщика не смог отразить наше нападение, поэтому судья Касьянова В.Н. удовлетворила наш иск, взыскав:

3 956 000руб. – стоимости квартиры (в полном объёме),
1 539 211,20руб. – % по ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ (в полном объёме),
229 699,82руб. – % по ч. 6 ст. 9 закона № 214-ФЗ (в полном объёме),
20 000руб. – компенсации морального вреда,
1 723 473,30руб. – штрафа,
40 000руб. – расходов на услуги бюро (в полном объёме),
22 726,06руб. – расходов на оплату государственной пошлины (в полном объёме),
а всего: 7 531 110,38руб.

Застройщик не успел подать апелляционную жалобу, и решение вступило в силу. На сегодняшний день исполнительный лист уже предъявлен в банк, а взысканные суммы начали поступать на счёт Алекса.

Если вы попали в схожую ситуацию, прислушайтесь к советам застройщика – обращайтесь в суд!

[Юр бюро Лексар]

Получение имущественного вычета через работодателя.

Куда обращаться с заявлением о предоставлении имущественного вычета

Существует два способа получить налоговый вычет при покупке квартиры:

1) через работодателя сразу после подписания акта приёма – передачи квартиры.
2) через налоговую инспекцию по окончании года, в котором у вас возникло право на получение вычета.

Сегодня рассмотрим
Получение имущественного вычета при обращении к работодателю

Суть получения вычета через работодателя заключается в том, что с вашей заработной платы не будет удерживаться налог на доходы в размере 13% до момента исчерпания вычета или окончания года, в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше. То есть на период предоставления вычета вы будете получать зарплату на 13% больше.

Шаги:

1. Написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.

2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета (при подаче документов необходимо будет предоставить налоговому инспектору оригиналы для сверки).

3. Подать в налоговый орган по месту жительства документы из пунктов 1 и 2. При этом справку 2-НДФЛ и декларацию по форме 3-НДФЛ представлять в налоговую инспекцию не нужно.

4. Через 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.

5. Вручить работодателю заявление о предоставлении имущественного вычета и выданное налоговым органом уведомление о праве на имущественный вычет. Оно будет являться основанием для неудержания налога на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») из суммы выплачиваемых вам доходов начиная с месяца, когда вы подали эти документы.

Если вы решили получать вычет через работодателя и в следующем году, то вам снова понадобится получить в налоговой инспекции уведомление о праве на имущественный вычет (шаги 1- 4).

Пример: Вы подписали акт приёма передачи квартиры в марте 2018 года. После подготовки всех необходимых для получения вычета документов вы обратились в налоговую инспекцию по месту жительства с соответствующим заявлением. В апреле 2018 года налоговая инспекция прислала вам уведомление, подтверждающее право на вычет. Это уведомление вместе с письменным заявлением о получении вычета вы предоставляете своему работодателю. С апреля 2018 года вы начнёте получать заработную плату без удержания 13% НДФЛ.

Если вы работаете по совместительству, то получить имущественный вычет можно одновременно у нескольких работодателей (п. 8 ст. 220 НК РФ). Для этого в заявлении (шаг 1) необходимо указать данные всех работодателей, к которым вы планируете обращаться.

Может ли работодатель вернуть уплаченный НДФЛ за предыдущие месяцы (до подачи заявления на вычет)?

По этому вопросу сложилась неоднозначная практика, да и Минфин за один только 2016 год поменял свою точку зрения на 180 градусов.

В марте 2016 года Минфин в своём письме от № 03-04-06/15541 считал невозможным возврат удержанных налоговым агентом (работодателем) сумм налога за период до получения от налогоплательщика письменного заявления о предоставлении имущественных налоговых вычетов и подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на получение указанных вычетов.
При этом Минфин признавал, что налогоплательщик не лишён возможности по окончании года подать в налоговую инспекцию декларацию и вернуть налог за предыдущие месяцы (в описанном выше примере – это период с января по март 2017 года).

Однако к этому времени Верховный суд уже опубликовал «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации» (о налоге на доходы физических лиц).

В п. 15 Обзора Верховный суд указал:
«…При определении последствий обращения работника к налоговому агенту с таким заявлением необходимо учитывать, что исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода (года) по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13 процентов), начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога (пункт 3 статьи 226 Кодекса).

Следовательно, при обращении физического лица к работодателю с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета не в первом, а в одном из последующих месяцев календарного года налог исчисляется за весь истекший с начала года период с применением имущественного налогового вычета.

Разница между суммой налога, исчисленной и удержанной до предоставления имущественного вычета, и суммой налога, определенной по установленным пунктом 3 статьи 226 НК РФ правилам, в том месяце, в котором от работника поступило заявление о предоставлении вычета, образует сумму налога, перечисленную в бюджет излишне.

На основании пункта 1 статьи 231 Кодекса излишне удержанная налоговым агентом из дохода налогоплательщика сумма налога подлежит возврату налоговым агентом на основании письменного заявления работника…».

Вероятно, после ознакомления с этим обзором Минфин 06 октября 2016 года выпустил письмо № 03-04-05/58149, в котором теперь уже сделал вывод, что «…при обращении физического лица к работодателю с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета не в первом, а в одном из последующих месяцев календарного года налог исчисляется за весь истекший с начала года период с применением имущественного налогового вычета…».

[Юр бюро Лексар]

Немного судебной практики.

Дольщику из ЖК «Рождественский» застройщик ООО «Ковчег» задержал передачу квартиры на 373 дня. За этот период набежала неустойка в размере 999 310,06руб. Дело рассматривала судья Мытищинского городского суда МО Конатыгина Ю. А.
Было взыскано:
- 400 000руб. – неустойки,
- 20 000руб. – компенсации морального вреда,
- 120 000руб. – штрафа,
а всего: 540 000руб.

Судья забыла взыскать судебные расходы, поэтому на них подали отдельное заявление.

В Мещанском районном суде г. Москвы слушалось дело дольщика из ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс Говорово»). Ко взысканию было заявлено 264 000руб. неустойки. После подачи нами иска застройщик предложил добровольно выплатить часть суммы. После длительных переговоров мы сошлись на цифре 185 000руб., которая устроила нашего клиента.
Судья Афанасьева И. И. утвердила мировое соглашение.

[Юр бюро Лексар]

Как правильно рискнуть и получить 700 000руб.?

В большинстве случаев взыскание неустойки с застройщика происходит по отработанной схеме.
Однако такие обстоятельства как: сдача дома в срок, уклонение от приёмки квартиры, составление застройщиком одностороннего акта могут сильно повлиять на исход дела, который становится не таким однозначным.

Многие юристы не берутся за дела с такими «отягчающими» обстоятельствами, так как любое из них существенно увеличивает риск отказа в иске.

Наши же герои обратились за помощью в наше бюро со всем этим «букетом»…

Итак.

Павел и Ирина купили квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» (от ГК «Мортон») в 2014 году, надеясь получить ключи до 30 июня 2016г.

Застройщик почти уложился в срок – разрешение на ввод в эксплуатацию дома им было получено 24 июня 2016 года, а неделей ранее он разослал всем участникам долевого строительства уведомление о готовности передать квартиры с 18 июля 2016 года.

Супруги не торопились, поэтому записались на осмотр только на 16 августа. На приёмку они пришли со специалистами, которые изучили состояние квартиры, выявили и зафиксировали в акте осмотра недостатки. От подписания акта приёма – передачи Павел и Ирина отказались.

Ещё через несколько дней супруги подготовили дефектную ведомость и направили её застройщику вместе с требованием передать квартиру в надлежащем качестве (на устранение недостатков застройщику дали 2 недели) и уплатить неустойку.

Однако застройщик проигнорировал законные требования и направил дольщикам односторонний акт…

За помощью в борьбе за свои права по рекомендации соседей Павел и Ирина обратились в бюро «Лексар».

Изучив все документы, мы с супругами обсудили возможные риски.
Во-первых, дом был сдан в срок…
Во-вторых, осмотр квартиры состоялся только в середине августа, что может быть расценено судом как затягивание приёмки с целью увеличения суммы неустойки.
В-третьих, выявленные недостатки по нашему мнению не были критичными.
В-четвёртых, составление застройщиком одностороннего акта является самой серьёзной угрозой всему мероприятию, так как его наличие может привести к отказу в иске, если суд посчитает акт правомерным, а дольщиков уклоняющимися от приёмки квартиры…

Единственное, что могло спасти ситуацию – это само наличие недостатков в квартире…
Взвесив все «за» и «против» было решено бороться.

В октябре 2016 года мы подали иск в Тушинский районный суд г. Москвы. Дело попало к судье Багринцевой Н. Ю., которая решила сразу нам не отказывать, а для начала проверить доводы о наличии недостатков в квартире. Была назначена судебная экспертиза, расходы на которую (84 500руб.) были возложены на обе стороны в равных долях.

Для проведения исследований эксперты запросили у застройщика проектную документацию, которую он не предоставил ни через месяц, ни через два… Это, безусловно, не только затянуло процесс, но и затруднило работу. Тем не менее, эксперты смогли выявить дефекты, являвшиеся следствием нарушения строительных норм, правил и ГОСТов, а также технологии выполнения работ в процессе строительства и которые не могли появиться в результате естественного износа или вследствие неправильной эксплуатации. Стоимость устранения недостатков была оценена в 308 279,72руб.

В августе 2017 года состоялось заседание.

Судья изучила заключение и посчитала, что выявленные недостатки являлись устранимыми, а значит не препятствующими приёмке квартиры. Таким образом, односторонний акт был признан действительным.

Тем не менее, были взысканы:

132 640,76 руб. – неустойки (по дату одностороннего акта с применением ст. 333 ГК РФ);
308 279,72руб. – соразмерного уменьшения цены договора на стоимость выявленных недостатков (в полном объёме);
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
222 960,24руб. – штрафа (в полном объёме);
30 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 698 880,72руб.

Так как суд не взыскал с застройщика расходы на экспертизу, уплаченную нашими клиентами, то мы подали апелляционную жалобу, которая была рассмотрена в Московском городском суде в феврале этого года. Коллегия согласилась с нашими доводами и добавила к уже присуждённым суммам ещё 42 250руб…

Таким образом, поверившие в нас Павел и Ирина получат 741 130,72руб.!