• Объявления
Форум Митино Дальнее

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Заключение договора на долевое участие в строительстве дома. Правила оформления, подводные камни

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 18 янв 2018, 00:30

Всем добрый вечер, меня зовут Анна Сычугова!
Я являюсь руководителем Юридического центра Advisor: http://www.mosadvisor.ru/
Наше сообщество в ВК: https://vk.com/vzyskanie_neustojki

Юридический центр Advisor профессионально занимается спорами с застройщиками: взысканием неустойки за просрочку передачи объектов долевого участия, расторжением договоров долевого участия, признанием права собственности через суд.
Более 4 лет специализации по данным вопросам. Более 1 100 законченных судебных дел. Взыскано более 350 000 000 руб.
Юридический центр Advisor работает со многими Жилыми комплексами Москвы и ближнего Подмосковья: ЖК Город Набережных, ЖК Опалиха О2, Красногорские ключи, Брусчатый поселок, Загородный квартал, Ромашково, ЖК Катюшки, ЖК Пятницкие кварталы, Парковые аллеи, Красногорский, Одинбург, Да Винчи, Царицыно и др. (всего около 60 различных ЖК).

В этой теме Вы можете задать мне любой вопрос, связанный с приобретением квартиры, взысканием неустойки с застройщика, спорами по качеству построенной квартиры, оформлением права собственности на квартиру в новостройке.

Также мы занимаемся сопровождением сделок купли-продажи недвижимости и всеми вопросами по защите прав потребителей - если Вам некачественно, с нарушением сроков сделали ремонт, не произвели замену товара на период гарантийного ремонта, если Вы приобрели некачественный товар или нарушены иные права потребителя, Вы также можете обратиться к нам.

Будем рады ответить на Ваши вопросы!
Последний раз редактировалось Юр центр Advisor 10 фев 2018, 22:19, всего редактировалось 1 раз.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 18 янв 2018, 23:18

На что обратить внимание, если Вы решили судиться с застройщиком по неустойке:

-неустойка начинает течь после даты ПЕРЕДАЧИ Вам квартиры, указанной в ДДУ (срок сдачи в эксплуатацию значения не имеет);
- неустойка рассчитывается по день подписания акта приема-передачи квартиры;
- рассчитать неустойку самостоятельно можно здесь: http://www.mosadvisor.ru/calculation/ ;
- Вы вправе отказаться принимать квартиру, если имеются существенные недостатки, и потребовать составить акт осмотра с указанием дефектов;
- досудебную претензию застройщику необходимо направить, чтобы потом в суде взыскать штраф 50% за то, что Ваши требования не были удовлетворены в досудебном порядке;
- в досудебной претензии (составляется в произвольной форме) обязательно указывайте расчет неустойки, реквизиты счета, куда ее перечислять, и срок на удовлетворения Ваших требований (дней 10);
- если Вы еще не подписали акт приема-передачи квартиры, а просрочка уже большая и неустойка значительная (более 100 000 р.), то Вы уже можете подавать в суд на неустойку. Поскольку процедура подготовки документов, подачи иска, назначения дела к рассмотрению, переход к основному заседанию займет около 3 месяцев, в суде заявляете ходатайство об увеличении неустойки за указанный период;
- совершение сделок с квартирой (если уже оформлено право собственности на нее), например, ее продажа, не препятствует Вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ. Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке;
- в соответствии со статьей 17 Закона о защите прав потребителей иск о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда может быть предъявлен по выбору дольщика: в суд по месту нахождения застройщика, по месту заключения или исполнения договора,а также по месту постоянной или временной регистрации дольщика. При этом если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, такой иск подается только по месту нахождения квартиры.
- если в ДДУ есть пункт о договорной подсудности (о рассмотрении дела в конкретном суде, как правило, по месту нахождения застройщика), то это не препятствует Вам подать иск по месту своей регистрации (с одновременным требованием в иске признать пункт о договорной подсудности недействительным – как нарушающим Ваши права потребителя на выбор подсудности).
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 19 янв 2018, 23:17

Когда стоит обращаться за неустойкой?

Это вопрос номер один в рейтинге самых часто задаваемых вопросов дольщиков.

Если говорить строго по закону, то неустойку можно взыскивать уже на следующий день после того, как в назначенных день Х нерадивый застройщик не передал Вам квартиру, но по факту имеет ли это смысл?

Давайте разберемся.
Неустойка взыскивается с первого дня просрочки и до:
1) даты подписания Акта приема-передачи квартиры или
2) даты основного судебного заседания.

В первом случае все достаточно просто:
Вы обратились в суд, зная, что примерно через 2 месяца будет основное судебное заседание, а Акт приема-передачи квартиры Вы получите, например, уже через один месяц, пересчитаете неустойку и таким образом, взыщите неустойку в суде за весь период просрочки.

Во втором случае все немного сложнее. Обычно неустойку до даты судебного заседания взыскиваем в тех случаях, когда неустойка накопилась очень большая и дольщик планирует обращаться в суд второй раз за взысканием за следующий период.

В любом случае, мы советуем обращаться в суд за неустойкой, когда ее размер достиг хотя бы 70 000 руб.

Например, при стоимости квартиры в 4 000 000 руб. это случится уже через месяц после начала просрочки.

Почему именно такая сумма?
Потому что среднее решение суда при такой неустойке будет 50 000 руб. (это и неустойка, и штраф, и моральный вред, и судебные расходы).
При этом расходы на юриста составят примерно 30 000 руб. Соответственно, Ваша выгода - 20 000 руб. (50 000 – 30 000 = 20 000 руб.). То есть логика достаточно простая: далее чем больше у Вас размер неустойки, чем больше денег на выходе Вы получаете.

Также не рекомендуем и «затягивать» с обращением в суд.
Например, не имеет смысла ждать 1-2 года, когда неустойка достигнет цифр в 1,5 млн руб. Потому что, как правило, такие размеры неустойки судьи снижают сильнее, чем обычно.
К тому же, не стоит забывать и про срок исковой давности, который равен 3 годам с момента, когда Вам должны были передать квартиру.
Если этот срок был по тем или иным причинам был пропущен, то взыскать неустойку можно только за последние 3 года до момента обращения в суд.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 22 янв 2018, 00:20

Снижение судами неустойки.

Снижение судами общей юрисдикции неустойки – это факт, который стоит принять.
Однако все суды и судьи снижают неустойку по-разному.
Поэтому одним из факторов успешного завершения дела является правильное определение суда.

Правильное не только с точки зрения закона (в соответствии с законом исковое заявление можно подавать по месту регистрации истца или ответчика или по месту исполнения договора – нахождения квартиры), а с точки зрения верной стратегии.

Чтобы понять, в какой суд лучше подавать документы, а к какому суду лучше никогда не подходить, мы судимся с застройщиками уже пятый год, поэтому имеет более, чем развернутую информацию о каждом суде в городе Москва и Московской области.

Нами даже был сформирован "черный" список судов, куда мы категорически не рекомендуем идти дольщикам.
Среди них, например, Кузьминский и Бабушкинский районные суды Москвы.
Среди "хороших" судовКрасногорский, Истринский городские суды Московской области, а также особо радуют Тушинский и Головинский районные суды Москвы.

Временную регистрацию дольщика тоже никто еще не отменял.
Поэтому почему бы потенциальному истцу не озаботиться Свидетельством о временной регистрации и выпиской из домовой книги в славном городе Истра, например? Как говорится, на войне все способы хороши.

Другим фактором, который влияет на размер присуждаемой неустойки, является правильно составленное исковое заявление и грамотно подготовленный пакет документов.
Ну да, это же само собой, подумают многие.

Однако миллионы раз я сталкивалась с исками, составленными самими дольщиками или юристами, которые, загуглив слово «неустойка» пару раз, уже смели брать деньги за свои «квалифицированные» услуги, поэтому рассчитывали ее совсем по другой формуле, забывали про штраф, моральный вред, про грамотную отправку досудебной претензии и т.д.

Сейчас немного печалит тот факт, что многие с наличием Интернета и свободного времени за пару дней/недель превращаются в «юристов с четырех (пяти-шести…) летним опытом работы».

Также не надо забывать про тот факт, что судьи – тоже обычные люди, которым не чуждо чувство сострадания, хотя, конечно, у большинства немного атрофированное за многие годы практики.

Поэтому приложенный к пакету документов кредитный договор, договор аренды, свидетельства о рождении малышей, справка с работы (конечно, если там не указан доход в 200 000 руб.) и другие очень полезные документы также могут помочь в восстановлении справедливости.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 23 янв 2018, 02:00

Подписание акта приема-передачи квартиры при наличии пункта об отсутствии у сторон финансовых претензий друг к другу.
Абсолютно все застройщики включают в акт приема-передачи пункт об отсутствии финансовых претензий у сторон. На предложения дольщиков исключить данный пункт,как правило, застройщик отвечает отказом. Поэтому один из самых распространенных вопросов у дольщиков,не помешает ли подписание такого акта с пунктом об отсутствии финансовых претензий в дальнейшем взыскать неустойку за просрочку с застройщика?
Ни одному дольщику подписание такого акта ПП не помешало в дальнейшем взыскать с застройщика неустойку. В соответствии п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Главное - не подписывать иных документов, по которым Вы отказываетесь от неустойки (соглашения о взаимозачете, по которым,например в счет неустойки застройщик оказывает Вам услугу по оформлению права собственности или услуги по ремонту и т.п.).
Также не рекомендую вписывать в акт ПП от руки, что Вы не согласны с пунктом об отсутствии финансовых претензий, поскольку такой акт с приписками могут не принять в Росреестре на регистрацию права собственности.
Таким образом, Вы можете подписывать акт ПП в редакции застройщика с пунктом об отсутствии финансовых претензий, а потом спокойно взыскивать с застройщика неустойку за просрочку.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 24 янв 2018, 01:18

Можно ли взыскать штраф 50% при взыскании неустойки в Арбитражном суде?

Перед новогодними праздниками Пленум Верховного Суда РФ озадачил всех, кто занимается взысканием неустойки с застройщиков в арбитражных судах
2-мя новыми постановлениями:

1) от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (пункт 2)
и
2) от 26.12.2017 N 58 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (пункт 71).

1. Согласно новым разъяснениям право на штраф 50 % по Закону о защите прав потребителей не может быть передано по договору уступки от дольщика к ИП (юр. лицу).
То есть в Арбитражном суде теперь можно взыскать только неустойку, без штрафа.

Напомню, что ранее сложилась практика о возможности взыскать через уступку в Арбитражном суде неустойку + штраф 50 %.

Уже появились первые решения в АС Московской области об отказе во взыскании штрафа 50 % со ссылкой на п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58.

2. Второе неприятное нововведение - это обязательность государственной регистрации договора уступки прав на неустойку (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Ранее практика склонялась к тому, что уступка денежного требования не подлежит госрегистрации.

Однако есть и приятная новость:
абзац второй указанного п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 говорит о том, что при наличии надлежащего письменного уведомления должника (застройщика) об уступке уплата денежных сумм новому кредитору (в данном случае ИП или юр. лицу) признается надлежащим исполнением.

А значит, по незарегистрированному договору уступки по-прежнему можно взыскать неустойку за просрочку в арбитражном суде.

Теперь вернемся к штрафу. Закономерен вопрос: что делать?

Во-первых: если у Вас неустойка средняя (порядка 350-500 т.р.), то возможно имеет смысл подавать иск в суд общей юрисдикции, где взыщут неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Сумма скорее всего будет меньше, чем неустойка, зато результат ожидаемый.

Во-вторых, если сумма неустойки большая и Вы хотите идти в арбитражный суд (либо Ваш иск уже подан в арбитражный суд), мониторьте ситуацию по аналогичным делам и результаты рассмотрения апелляций, кассаций по другим делам. Наверняка сейчас многие судьи буду такие дела откладывать и ждать, что скажут вышестоящие инстанции. В зависимости от того, как начнет складываться практика, будете решать стоит ли, экономя на госпошлине, исключать требование о взыскании штрафа или нет.

В целом, конечно, нововведения крайне негативные, если такая практика будет поддержана судами (что очень вероятно), хотя при больших неустойках обращение в Арбитражный суд в сравнении с судом общей юрисдикции по-прежнему будет очень актуально.

Если возникли дополнительные вопросы-обращайтесь!
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 06 фев 2018, 23:12

Возможно ли взыскать с застройщика неустойку за просрочку выполнения ремонтных работ по подарочному сертификату?

Достаточно часто застройщики, заключая ДДУ, предлагают дольщикам участие в различных акциях, в том числе, по выполнению ремонтных работ в квартирах, приобретенных дольщиками по ДДУ.
При этом стоимость ремонтных работ закладывается в стоимость квартир, а дольщик получает на руки "подарочный сертификат" с обязательством застройщика выполнить отделку квартиры определенного класса в конкретный срок.

Получается, что дольщики переплачивают за квартиры в обмен на ремонт от застройщика, а впоследствии, когда просрочка достигает 4-5 месяцев, обращаются к нам с вопросом, можно ли взыскать неустойку за просрочку выполнения ремонтных работ по сертификату?

Основная сложность в том, что при таком оформлении весьма проблемно доказать возмездный характер ремонтных работ по сертификату (и действительно, ведь на руках у дольщика только подарочный сертификат, который сам по себе не приобретался дольщиком, а сумма за его приобретение уже заложена в цену квартиры). При этом именно возмездность договора позволяет квалифицировать его как договор с потребителем, который дает право требовать неустойку за просрочку.

Что же судебная практика?
Итак,вчера у нас состоялось первое решение о взыскании неустойки за просрочку выполнения ремонтных работ застройщиком по подарочному сертификату:

судья Палагина А.А. Красногорского городского суда взыскала с ООО "Хайгейт" - застройщика ЖК Опалиха О3, который входит в холдинг Урбан Групп, неустойку только за просрочку выполнения работ по улучшенной отделке, оплату за которую дольщик вносил дополнительно. Просрочку выполнения работ по самому подарочному сертификату суд не признал достаточным основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей и в данном требовании отказал.

Получается, что соглашаясь на подобные акции с подарочными сертификатами на ремонт, дольщикам необходимо иметь в виду, что за нарушение сроков выполнения ремонтных работ по сертификату застройщика скорее всего не привлечь к ответственности и неустойку не взыскать, хотя по факту ремонтные работы являются 100% возмездными и дольщиком оплачены.
Понятно, что в такой ситуации сделать ремонт в срок или как можно с меньшей просрочкой в интересы застройщика и его подрядчиков не входит, а значит, над таким предложением о скидке в виде подарочного сертификата дольщикам стоит хорошенько подумать.

Более подробно о том, чем руководствовался суд, вынося данное решение, обязательно напишем позднее, когда получим мотивированное решение по делу.
Следите за нашими публикациями и будьте в курсе интересных новостей!
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 08 фев 2018, 00:30

Немного о том, сколько времени занимает судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика.
 
Второй по популярности вопрос, который мне задают на очных консультациях или по телефону – это сколько по времени длится судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика.
Когда я говорю: "Ориентируйтесь примерно на полгода, и где-то на 8 месяцев, если будет апелляционная жалоба от Вас или от ответчика", самый популярный ответ: «Так долго??? А нам предыдущий юрист сказал, что 3 месяца, как так?» 
 
Почему же все говорят такие разные сроки?
 
Итак, срок зависит от того, С КАКОГО и ДО КАКОГО периода его считать.
Большинство юристов считают срок С ДАТЫ ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ В СУД и ДО ОГЛАШЕНИЯ РЕШЕНИЯ СУДА, поэтому у них и получается 2-3 месяца.
 
Если же считать срок ведения дела более корректно, то есть от МОМЕНТА ОБРАЩЕНИЯ ЧЕЛОВЕКА В ЮРИДИЧЕСКУЮ КОМПАНИЮ И ДО ПЕРЕДАЧИ ЕМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ЛИСТА, то в этом случае срок как раз и будет составлять примерно 6 месяцев. И еще 2 месяца (а иногда и больше!), если истец или ответчик подает апелляционную жалобу (обжалует решение суда в вышестоящей инстанции), то есть срок ведения дела уже увеличивается в среднем до 8 месяцев.
 
После этого исполнительное производство (процесс получения денежных средств по исполнительному листу) занимает от 3 дней до, иногда, и нескольких месяцев – зависит от взыскателя (как быстро дольщик будет ходить по банкам) и должника (будет ли он «прятать» свои финансы или нет).
 
Что же входит в срок по ведению дела (конечно, есть и исключения):
 
1. Досудебное урегулирование спора (если нужно): 1 - 1,5 месяца.
 
2. Рассмотрение дела в суде (от подачи документов в суд до оглашения решения суда): 2-3 месяца.
 
3. Вступление решения суда в законную силу с момента изготовления письменного решения суда: 1-2 месяца.
 
4. Получение исполнительного листа: 2 недели - 2 месяца.
 
Итого: обычно процедура взыскания неустойки в суде общей юрисдикции длится от 4,5 (самый оптимистичный расклад) до 8,5 месяцев (пессимистично).
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку - страница Анны Сычугов

Сообщение Юр центр Advisor » 09 фев 2018, 01:41

Как правильно направить претензию застройщику?

Нам очень часто задают вопрос, как правильно направить претензию застройщику, чтобы она считалась полученной застройщиком.
Почему же так важно соблюсти процедуру направления претензии и как это делать?

1) Факт получения застройщиком досудебной претензии гарантирует дольщику взыскание в суде дополнительно к неустойке штрафа 50 % от взысканных судом сумм (а это 1/3 от общей суммы выигрыша).
2) Факт получения претензии с требованием передать квартиру/устранить недостатки, выявленные по результатам осмотра, является доказательством того, что дольщик не уклонялся от приемки и сделал все возможное для того, чтобы принять квартиру, а это напрямую влияет на размер взыскиваемой неустойки.
3) Надлежащее уведомление застройщика о смене адреса дольщика, если такое имело место, гарантирует, что все риски направления корреспонденции по старому адресу лежат на застройщике.

Какова процедура направления претензий застройщику?

Претензии могут быть направлены тем способом, который указан в самом ДДУ.
При этом мы всегда рекомендуем дольщикам:

- направлять досудебную претензию о взыскании неустойки, иные претензии почтовым отправлением - ценным письмом с описью вложения;

- претензии направлять по юридическому адресу застройщика
(его можно узнать по данным ЕГРЮЛ, набрав ИНН или ОГРН застройщика на сайте ФНС в разделе "Риски бизнеса: проверь себя и контрагента");

-в квитке указывать фамилию дольщика;

- отслеживать получение претензии по почтовому идентификатору на сайте Почты России.

В силу ст. 165.1 ГК РФ если претензия не была вручена застройщику и возвращена за истечением срока хранения, она считается доставленной застройщику, т.к. именно на нем лежит риск непринятия мер по получению корреспонденции по своему юридическому адресу.

Правила направления претензий застройщику достаточно просты, при этом очень важно их соблюдать, если Вы будете судиться с застройщиком - не важно, по неустойке за просрочку, расторжению ДДУ, качеству квартиры и т.п. Если данными правилами правильно пользоваться, то дольщику удастся выиграть в споре с застройщиком максимальные суммы компенсации за нарушение тех или иных условий ДДУ.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 10 фев 2018, 22:19

ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 7,75 % до 7,5 %.

09 февраля ЦБ РФ принял решение о снижении с 12 февраля 2018 года ключевой ставки (по которой рассчитывается неустойка за просрочку передачи объектов ДДУ) на 0,25 % - до 7,5 %.
Таким образом, ЦБ продолжает снижать ключевую ставку и в 2018 году.
Следующее заседание ЦБ по вопросу об уровне ключевой ставки запланировано на 23 марта 2018 года.
Подробная информация на сайте ЦБ РФ: http://www.cbr.ru/press/keypr/
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 13 фев 2018, 01:32

Конституционный Суд РФ разъяснил, что размер платы за содержание помещений в МКД может различаться по видам собственников.

В Конституционный Суд РФ обратился гражданин, которого не устраивало, что за содержание общего имущества в доме общее собрание собственников его помещений установило разные ставки платы: с 1 кв. м собственники квартир должны были платить больше, чем собственники коммерческих помещений (25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения).

Конституционный Суд РФ в постановлении от 29.01.2018 № 5-П отметил, что нет каких-либо правил, которые бы предписывали или исключали возможность при определении платы учитывать среди прочего:

- назначение помещений (жилое/нежилое);
- соотношение общей площади жилых и нежилых помещений;
- характер использования нежилых помещений.

То есть само по себе установление разной платы для собственников жилых и нежилых помещений действующее законодательство не нарушает.

При этом произвольно выбирать подобные критерии, которые влияют на долю участия собственников в обязательных расходах, нельзя. Следует соблюдать баланс интересов различных категорий собственников.
Кроме того, платежи должны быть достаточными для того, чтобы состояние дома отвечало санитарным и техническим требованиям.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 13 фев 2018, 22:49

Дольщики очень часто задают нам следующие вопросы:
"А может ли суд отказать во взыскании неустойки?"
"Взыщет ли суд неустойку, если в просрочке виноваты подрядчики застройщика или госорганы?"


Давайте разберемся по порядку:

Если
просрочка объективно имеется, то есть:

- срок передачи объекта, указанный в ДДУ, наступил
- квартира по акту приема-передачи дольщику не передана
- дольщик не уклонялся от приемки после получения уведомления застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче,

дольщик полностью и в срок выплатил цену ДДУ,

суд обязан взыскать в его пользу неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ - такие дела являются выигрышными на 99,9 %.

Вопрос только в размере неустойки, которую суд взыскивает с учетом снижения по ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика.

При этом обратите внимание, что если просрочка наступила, а объект не сдан в эксплуатацию, то уклонения от приемки со стороны дольщика не может быть в принципе, т.к. согласно ч. 2 ст. 8 214-ФЗ передача объекта недвижимости не допускается до его ввода в эксплуатацию.

Если указанные выше условия соблюдены (есть просрочка, выплачена цена ДДУ),
НО дольщик видит в своем ДДУ пункт о том, что застройщик освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена в силу форс-мажорных обстоятельств, к которым относится, например, нарушение обязательств подрядчиками застройщика либо действия госорганов, препятствующие исполнению ДДУ застройщиком, то у дольщика возникает закономерный вопрос:
если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд дольщику в неустойке?

И вот здесь застройщики, прописывая такие условия ДДУ, как всегда, лукавят и вводят дольщиков в заблуждение:

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ "если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.".

При этом в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия ДДУ, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными.

Таким образом, нарушение обязательств подрядчиками, действия госорганов
к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, даже если прописаны в качестве таковых в ДДУ, и не освобождают застройщика от выплаты неустойки.
Суд вправе лишь учесть их при определении соразмерной неустойки, но отказать во взыскании неустойки не вправе.

В качестве примера такого применения закона можно привести Апелляционные определения Московского городского суда от 02.04.2014 по делу № 33-10476, от 02.08.2016 по делу N 33-29073/2016.

Таким образом, для положительного решения суда по неустойке достаточно наличия факта просрочки и исполнения дольщиком обязательств по оплате цены ДДУ.

Иные обстоятельства, которые препятствовали застройщику своевременно построить и передать объект ДДУ, влияют лишь на размер неустойки, но не являются основанием для отказа в ее взыскании.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 15 фев 2018, 23:33

Подача дольщиками совместного иска о взыскании неустойки.

Нам часто задают вопрос о том, можно ли подать коллективный иск о взыскании неустойки с застройщика.

Действующее процессуальное законодательство не содержит понятия "коллективный иск".
Зато статья 40 ГПК РФ предусматривает подачу одного иска несколькими истцами (процессуальное соучастие) в следующих случаях:

1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов;
2) права и обязанности нескольких истцов имеют одно основание;
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

На практике подача совместного иска возможна теми дольщиками, которые заключили один ДДУ с застройщиком (например, супруги) и потому имеют общие права и обязанности по приемке квартиры и уплате цены ДДУ.

Дольщики одного комплекса, заключившие каждый свой ДДУ с застройщиком, предъявляют самостоятельные иски о взыскании неустойки, потому что их права и обязанности возникли из разных ДДУ и по каждому ДДУ своя ситуация, связанная с уведомлениями, приемкой квартиры, оплатой и т.д.

Право выбора - подавать или нет совместный иск дольщикам по одному ДДУ - принадлежит самим дольщикам.

Разница только в том, что если подавать на неустойку разными исками, придется провести два отдельных судебных процесса (можно даже в разных судах).
При этом суд будет взыскивать неустойку, штраф, компенсацию морального вреда пропорционально долям дольщиков в приобретаемой квартире.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 18 фев 2018, 00:52

Срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки.

На практике не все дольщики взыскивают неустойку сразу после образования просрочки, многие обращаются к нам за помощью во взыскании неустойки спустя более полугода-года после подписания акта приема-передачи. И первый вопрос, который нам задают: не пропущен ли срок исковой давности?

Ответ: на требования о взыскании неустойки распространяется общий срок исковой давности - 3 года.
При этом исковая давность начинает течь со дня образования просрочки, т.е. со дня, следующего за днем передачи квартиры, указанным в ДДУ.
Соответственно, для того, чтобы взыскать неустойку за весь период просрочки, иск необходимо подать в пределах 3-х лет со дня начала просрочки.
При этом важно иметь в виду, что даже если с начала просрочки прошло более 3-х лет, а просрочка была значительна, то неустойку все равно можно взыскать, но только за период в пределах трех лет до даты подачи иска.
Например, срок передачи квартиры по ДДУ - 30.03.2014. Квартира передана по акту ПП 01.02.2015. В этом случае, если иск подан 01.09.2017, неустойку можно взыскать за период с 02.09.2014 по 01.02.2015.

Обращаю внимание, что даже в случае истечения срока исковой давности, неустойку можно взыскать в полном объеме, но только в том случае, если застройщик не заявит в суде о применении исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры

Сообщение Юр центр Advisor » 19 фев 2018, 18:02

Расторжение ДДУ в случае просрочки передачи квартиры более 2-х месяцев.

Часто в случае значительной просрочки в передаче квартиры дольщики теряют интерес в приобретении данной квартиры, хотят расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные денежные средства.

Такая возможность предусмотрена в п. 1 ч. 1 ст. 9 214-ФЗ:

Если просрочка передачи квартиры составляет больше 2-х месяцев, дольщик вправе в одностороннем порядке (без суда) расторгнуть ДДУ, направив застройщику соответствующее уведомление.

В этом случае застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ выплатить дольщику:
- цену ДДУ
- проценты за пользование денежными средствами.

Как правило, застройщики либо полностью игнорируют указанные требования дольщика, либо возвращают дольщику только цену ДДУ, а вот проценты за пользование денежными средствами всегда приходится взыскивать в судебном порядке.

Помимо цены ДДУ и процентов дольщик по Закону о защите прав потребителей вправе взыскать с застройщика через суд:
- штраф 50 % от присужденных судом сумм
- компенсацию морального вреда
- судебные расходы.

Таким образом, даже с учетом снижения судом процентов и штрафа по заявлению застройщика по ст. 333 ГК РФ взысканная судом сумма может оказаться достаточной для компенсации дольщику потерь от расторжения ДДУ в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче квартиры.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Аватара пользователя
Юр центр Advisor
Частый гость
 
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 18 янв 2018, 00:16
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0


Вернуться в (ДДУ) Договор долевого участия на квартиру в ЖК Митино Дальнее

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1