• Объявления
Форум Митино Дальнее

Взыскание неустойки и оформление права собственности

Заключение договора на долевое участие в строительстве дома. Правила оформления, подводные камни

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 20 сен 2017, 09:34

Давайте вспомним о том, как считать неустойку, если не подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков.


Итак, вы не подписываете дополнительное соглашение о переносе сроков и через месяц после начала просрочки направляете застройщику претензию с расчётом суммы неустойки за период. Образец требования об уплате неустойки мы опубликуем в ближайшее время.

Когда сумма "накапает" до 100 000руб. можете обращаться в суд.

Неустойка подлежит взысканию, начиная с первого дня просрочки до даты подписания акта приёма - передачи квартиры (то есть каждый календарный день до даты подписания акта является просрочкой).

Давайте рассмотрим этот вопрос на конкретном примере.

Пример: дата передачи квартиры 30.08.2017г. Сегодня 20.09.2017г., и квартира не передана. Дополнительное соглашение я подписывать не желаю.

Я направляю застройщику претензию, в которой, в том числе, привожу расчёт суммы неустойки за период с 01.09.2017г. по 20.09.2017г. и срок, в течение которого ожидаю ответ (10 дней хватит). (Но для ровного счёта расчёт делается за полный месяц, то есть в вашем случае по 30.09.2017г. - и тогда же можно направить требование).

Застройщик её получает, я жду 10 дней и подаю иск в суд. Условно - это 10.10.2017г. (на эту дату квартира так и не передана). В иске я прошу взыскать неустойку за период с 01.09.2017г. по 10.10.2017г.

Заседание условно назначают на 30.11.2017г. И 30.11.2017г. квартира всё ещё не передана. Тогда в заседании я увеличиваю исковые требования, произведя расчёт неустойки за период с 01.09.2017г. по 30.11.2017г. После вынесения решения (если квартира так и не передана) начинается новый круг.

Но если до заседания акт приёма - передачи будет подписан (условно 15.11.2017г.), то в заседании я увеличу сумму исковых требований, произведя расчёт неустойки за период с 01.09.2017г. по 15.11.2017г.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 22 сен 2017, 10:40

Холодный расчёт – залог успеха

Для многих из нас приобретение квартиры – это способ улучшить свои жилищные условия. Однако для некоторых покупателей недвижимость является лишь инвестиционным проектом, на котором можно заработать: купить квартиру по низкой цене на стадии строительства и продать её после ввода дома в эксплуатацию или оформления права собственности совсем за другие деньги.

А что делать, если дом не сдан в срок, а желающих приобрести квартиру по договору уступки – нет?

Наш герой не растерялся и обернул эту неприятную ситуацию себе на пользу!

О том, как ему это удалось, читайте сегодня.

Дольщик ЖК «Калейдоскоп» (ООО «Жилищная компания») Евгений рассматривал покупку квартиры в строящемся доме как выгодное вложение денежных средств. Купив однушку в Ногинском районе Московской области за 2 179 120руб. менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.

На все вопросы на тему «когда?» отдел продаж застройщика клятвенно заверял: «до конца года всё будет!». Поверив этим обещаниям, Евгений решил подождать ещё несколько месяцев в надежде на то, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования. А так как кататься в офис застройщика у него времени не было, то любезные приглашения приехать и подписать дополнительное соглашение об изменении сроков просто проигнорировал. В ноябре 2016г. было размещено объявление о продаже квартиры, однако звонков было немного, да и те в основном от агентств недвижимости, предлагавших свою посредническую помощь.

Наступил 2017 год, отгремели праздники, страна вернулась из отпусков и приступила к работе. А что дом, ключи?

А стройка так и не закончилась, но отдел продаж застройщика бодро продолжил свою успокоительную работу, однако в этот раз новые сроки передвинулись уже на лето 2017 года. «Подливало масла в огонь» то, что желающие купить квартиру так и не звонили, поэтому «удачное» вложение денежных средств с каждым днём всё больше превращалось в чистый убыток.

Нужно было что-то срочно предпринимать.

В первые же выходные февраля Евгений внимательно изучил договор, статьи в нашей группе, форумы, где мы даём консультации, и пришёл к следующим выводам:

1. что он может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (так как просрочка превысила 2 месяца, а дополнительное соглашение о переносе срока он не подписал);
2. что в случае расторжения ДДУ застройщик должен выплатить ему проценты за весь период пользования его денежными средствами;
3. что при расторжении ДДУ шансы на получение взысканных сумм на счёт стремятся к 100% (так как если исполнительный лист не будет оплачен в течение 3-х месяцев, дольщик сможет подать заявление на банкротство застройщика, в то время как если бы он взыскивал неустойку, такого права у него бы не было).

Евгений думал недолго. Подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, в котором предложили добровольно вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на возврат указанных сумм, и, не получив ответа, подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области.

На дату заседания, которое состоялось в мае этого года, сумма процентов составила 835 329,32руб., также мы заявили требование об уплате неустойки за то, что застройщик не перечислил дольщику эти суммы в установленный законом срок.

В заседании присутствовали и Евгений, и представитель застройщика. После бурных прений судья Лапшина И. А. удалилась в совещательную комнату, а вернувшись, взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств (в полном объёме);
200 000руб. – штрафа по закону о ЗПП;
20 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 2 991 112,66руб.

Две недели назад мы отнесли исполнительный лист в банк, и деньги, хоть и частями, но уже поступают на счёт дольщика.

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Еж_1.jpg (182.32 КБ) Просмотров: 1189
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Еж_2.jpg (201.54 КБ) Просмотров: 1189
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Еж_3.jpg (202.71 КБ) Просмотров: 1189
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Еж_4.jpg (188.77 КБ) Просмотров: 1189
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Еж_5.jpg (155.37 КБ) Просмотров: 1189
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 25 сен 2017, 08:32

Наглость – второе счастье!

Виктор купил квартиру в ЖК «Булатиниково» три года назад, когда комплекс из 15 малоэтажных домов только начинал возводиться. Въехать в свою квартиру участник долевого строительства планировал до конца 2015 года.

Особенностью этого проекта является то, что все квартиры конечным покупателям продаются путём уступки прав требования и обязанностей. Зачем такая сложная схема? Дело в том, что продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком, которым в данном случае явилось ООО «Управляющая компания «Квартстрой». Безусловно, при данной схеме первоначальный покупатель платит за квадратный метр гораздо меньше, чем при перепродаже по договору уступки, а значит и сумма неустойки, в случае просрочки, будет тоже ниже.

На это обстоятельство отдел продаж застройщика старается не обращать внимания дольщика, и иногда это доходит до того, что покупателю просто не предоставляются документы, свидетельствующие как о заключении основного договора (между застройщиком и первоначальным дольщиком), так и подтверждающие факт оплаты по нему.

Виктор, как и многие дольщики, не обратил внимания на комплект документов, который у него остался на руках, а поэтому, когда он пришёл в офис нашего бюро за помощью во взыскании неустойки, выяснилось, что основного ДДУ у него и нет. На наш запрос ООО «УК «Квартстрой» не ответило.

Напомним, какой комплект документов должен остаться у дольщика, приобретающего квартиру по договору уступки:
1. основной договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первоначальным дольщиком, права и обязанности по которому уступаются покупателю (далее – «Основной ДДУ») и все приложения и дополнительные соглашения к нему;
2. документы, подтверждающие оплату квартиры (или иного объекта недвижимости) по Основному ДДУ (это могут быть платёжные документы, акт о произведённых расчётах по договору или другие акты);
3. согласие застройщика на уступку (если получение такого согласия предусмотрено договором);
4. акт передачи документов (желательно);
5. договор (ы) уступки прав и обязанностей по Основному ДДУ;
6. платёжные документы, подтверждающие расчёты между сторонами по договору уступки.
Конечно, и с тем набором документов, который был, можно было подавать иск, но дело могло бы затянуться, так как суд мог истребовать доказательства в Росреестре, а это быстро не бывает. Мы обсудили с дольщиком все возможные трудности, которые могут возникнуть при подаче заявления в том виде, в котором оно было подготовлено, и приняли решение подать иск в Видновский городской суд МО, при этом посчитав сумму неустойки от цены договора уступки, так как цена квартиры по ДДУ нам была неизвестна.

Из-за того, что в период просрочки передачи квартиры ключевая ставка, которая присутствует в формуле расчёта неустойки, менялась, то, в интересах дольщика мы ещё посчитали периодами. При таком подходе она составила 981 930,43руб. за 462 дня.

Застройщик получил наш иск, а также повестку в суд, однако на заседание не явился и контррасчёт неустойки не представил. Это, безусловно, сыграло нам на руку, так как при таких обстоятельствах судья Побединская М. А. решила не затягивать рассмотрение дела и не запрашивать копию договора долевого участия в Росреестре, а рассмотреть дело на основании имевшихся в деле доказательств.

Таким образом, было взыскано:

- 981 930,43руб. – неустойки (в полном объёме от цены договора уступки);
- 30 000руб. – компенсации морального вреда;
- 150 000руб. – штрафа;
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности;
- 1 033,04руб. – почтовых расходов;
а всего: 1 179 663,47руб.

Исполнительный лист нами уже получен и в ближайшие дни будет предъявлен в банк.

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_1.jpg (179.65 КБ) Просмотров: 1181
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_2.jpg (196.26 КБ) Просмотров: 1181
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_3.jpg (190.12 КБ) Просмотров: 1181
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_4.jpg (132.25 КБ) Просмотров: 1181
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_5.jpg (194.09 КБ) Просмотров: 1181
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Хотем_6.jpg (161.93 КБ) Просмотров: 1181
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 27 сен 2017, 22:02

Что делать, если квартира «потеряла» 11 метров?


Архитектурный пригород «Южная долина» (застройщик ООО «Вента Гранд») сочетает в себе малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Казалось бы, в этих, почти индивидуальных, проектах не может быть места для ошибки…

Тем не менее, нашей героине не повезло: её дом не просто не был сдан в срок, но и обмеры БТИ показали, что квартира фактически потеряла кухню ценой, между прочим, больше чем полмиллиона рублей! Застройщик же сделал вид, что так и должно быть…

Любовь всегда привлекала неспешная загородная жизнь, поэтому она выбрала квартиру в таунхаусе: с одной стороны и соседи есть, а с другой – их мало, что создаёт комфортную среду.

Договор долевого участия был заключён в 2014 году – за один год до предполагаемого новоселья, ведь заехать в свой новый дом Любовь должна была до мая 2015 года. Однако за несколько месяцев до этого долгожданного события отдел продаж застройщика буквально уговорил девушку подписать соглашение о переносе сроков, клятвенно заверив, что до конца лета будет готов не только её таунхаус, но и соседние дома, так что ей не придётся «ходить по грязи».

Как это часто бывает, слово своё застройщик не сдержал, но и Любовь второй раз на уговоры уже не поддалась.

Ожидание растянулось на целый год, а акт приёма – передачи был подписан только в июне 2016 года. При этом, при подписании документов Люба с удивлением обнаружила, что её квартира уменьшилась на 11,5 кв.м… Сначала она подумала, что это ошибка, однако обмеры БТИ подтвердили этот неожиданный факт.

Отказываться от квартиры не хотелось, а застройщик на словах пообещал вернуть разницу, которая составляла ощутимые 677 514,50руб. Безусловно, быстро это сделать не получалось, так как находились то одни, то другие причины. Прошло полгода, был отпразднован Новый 2017 год, а перечислять деньги застройщик не торопился.

Стоит отметить, что в отличие от многоквартирных высотных домов соседи, живущие в коттеджных посёлках и таунхаусах, очень быстро друг с другом знакомятся и зачастую становятся хорошими друзьями. Так и Любовь, общаясь со своей соседкой, и затронув в разговоре тему «исчезнувшей кухни», узнала, что она уже получила с застройщика неустойку за просрочку, но, в отличие от Любы, сделала это, обратившись в суд с помощью нашего бюро. Так как Любовь неконфликтный человек, то ей просто в голову не приходило, что за помощью можно обратиться к юристам, которые могут взять её головную боль на себя.

Уже через неделю мы встречали Любовь в нашем офисе и вместе радовались её гнёздышку, которое, несмотря на серьёзную потерю в метрах, осталось очень уютным.

Но красота красотой, а за невыполнение своих обязательств нарушитель должен отвечать. Поэтому мы взяли ситуацию под свой контроль, и направили застройщику письменную претензию. Наши требования были ожидаемо проигнорированы, и это окончательно развеяло иллюзии Любови относительно ценности слов отдела продаж. Но так как она в это время отдыхала на югах, то восприняла эту информацию спокойно.

Выждав необходимый срок, мы подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Помимо требования о возврате денег за пропавшую «кухню», мы, безусловно, просили взыскать неустойку, которая составила не менее внушительные 1 283 342,92руб. А так как все эти суммы превысили 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 5 104,28руб.

В этот раз никаких проволочек не было, поэтому основное заседание состоялось уже через полтора месяца после подачи иска – в конце июня. Застройщик решил на него не являться, однако представил отзыв, в котором, не оспаривая факт пропажи метров, тем не менее, требовал в возврате переплаченной суммы отказать, так как (если коротко) «не видел для этого оснований». Вот так!

Но, в отличие от застройщиков, наши юристы, ведущие дело, присутствуют на всех заседаниях. Поэтому и в этот раз в своём выступлении мы разгромили позицию застройщика, убедив судью Зырянову А. А. взыскать:

677 514,50руб. – стоимости пропавших метров;
800 000руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
300 000руб. – штрафа;
40 000руб. – расходов на услуги Московского дольщика (в полном объёме);
1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме);
5 104,28руб. – расходов на уплату госпошлины (в полном объёме);
а всего: 1 844 318,78руб.

Несколько дней назад мы передали исполнительный лист в банк. Уверены, что деньги она получит быстро, так как стройка идёт, и коттеджи с таунхаусами продаются, а значит счета застройщика активные.

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Жигу_1.jpg (189.51 КБ) Просмотров: 1163
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Жигу_2.jpg (189.23 КБ) Просмотров: 1163
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Жигу_3.jpg (197.4 КБ) Просмотров: 1163
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Жигу_4.jpg (204.82 КБ) Просмотров: 1163
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Жигу_5.jpg (187.23 КБ) Просмотров: 1163
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 29 сен 2017, 23:06

Первый месяц просрочки подходит к концу, а значит самое время направить застройщику требование об уплате неустойки.
Образец прилагаем:
..................................................


[выравнивание по правому краю]
В ООО «Даналит»
119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 17Б
от участника долевого строительства
Иванова Ивана Ивановича
адрес: _________________________________
Тел._________________________________

[выравнивание по центру]
ТРЕБОВАНИЕ ОБ УПЛАТЕ НЕУСТОЙКИ

[выравнивание по ширине]
«___» ____________ 201___ г. между мной, Ивановым Иваном Ивановичем (далее – Участник), с одной стороны, и ООО «Даналит» (далее - Застройщик) с другой стороны, был заключен Договор № __________ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, далее - ДДУ. В соответствии с условиями ДДУ Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить Объект недвижимости, указанный в п. ______ ДДУ, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости в указанный в договоре срок передать Объект долевого строительства Участнику (далее - Квартира), а Участник обязуется уплатить Цену Договора и принять Объект долевого строительства.

В соответствии с п. ____ ДДУ Цена Договора составляет __________________ руб. На момент обращения с моей стороны обязательства по оплате выполнены в полном объеме, что подтверждается ________________________ от «___» _______ 201__г.

В соответствии с п. _____ ДДУ срок передачи Объекта долевого строительства Застройщиком Участнику по ДДУ – не позднее «___» ____________ 201__г.

По состоянию на «____»____________ 201__ года в нарушение условий ДДУ, п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон), ваша организация не передала мне указанный выше Объект.

Согласно п. 2 ст.6 Закона в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере.
По состоянию на «____»____________ 201__ года просрочка по исполнению обязательства по передаче Квартиры составляет ______ дней. Неустойка за этот период составляет 000 0000 руб. 00 коп.

Таким образом, требую в течение 10 календарных дней с даты получения настоящей претензии уплатить мне неустойку за нарушение условий ДДУ за период с «____»____________ 201__г. по «____»____________201__г. в размере 000 0000 руб. 00 коп.:

Реквизиты для перечисления:

Получатель:
Счёт получателя:
Банк получателя:
БИК:
КОР. Счёт:
ИНН/КПП:

Дата «___» __________201__г. _________________________
подпись
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 02 окт 2017, 22:04

Когда застройщик может в одностороннем порядке увеличить срок передачи квартиры?

Отдел продаж квартир практически в любом жилом комплексе можно смело именовать «корпорацией сказок». Какие только небылицы не приходится слышать как будущим покупателям квартир, так как и уже счастливым участникам долевого строительства. Сегодня поговорим о том, в каких случаях застройщик может в одностороннем порядке увеличить срок передачи квартиры.

Этот вопрос возникает в виду того, что когда нарушается график работ, застройщики вынуждены вносить изменения в проектную декларацию, в частности, касающиеся предполагаемого срока ввода дома в эксплуатацию… Такие изменения наводят покупателей квартир на мысль о том, что без их согласия застройщик увеличивает срок передачи квартиры, и теперь им придётся ждать ещё один/два квартала или любой другой промежуток времени. Неужели так можно?

Если задать этот вопрос менеджеру по продажам застройщика, то ответ будет положительным. При этом вам будет приведено несколько «весомых» аргументов, с которыми неподготовленному дольщику будет сложно спорить, а потому останется только поверить. Одним из таких доводов будет ссылка на п. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – «Закон № 214-ФЗ»), который гласит:

«…1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства…».

Так как единый срок окончания строительства установлен в проектной декларации, содержание которой застройщик не обязан согласовывать с дольщиками, то, по мнению представителей застройщика, изменение этих сроков автоматически влечёт за собой изменение сроков передачи квартир всем дольщикам.

И хорошо, если эти сроки изменяются в меньшую сторону, что крайне редко, но встречается. В большинстве же случаев застройщики увеличивают сроки окончания строительства.

И тут кроется хитрость… Дело в том, что застройщик действительно может в одностороннем порядке изменять предполагаемый срок окончания строительства и, соответственно, введения дома в эксплуатацию. Законодатель тут не ставит каких-либо ограничений по количеству переносов.

Однако дольщику необходимо ориентироваться исключительно на содержание своего договора участия в долевом строительстве. Именно в нём сказано, когда именно застройщик обязан передать вам квартиру (машино-место, кладовку) по акту приёма – передачи. И если этот срок наступил, а дом так и не введён в эксплуатацию, то независимо от того, какие новые сроки указаны в публикуемой застройщиком проектной декларации, просрочка уже началась.

Однако и тут менеджеры отдела продаж не сдаются, приводя следующий аргумент.
Часть 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ гласит:
«…В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора…».

Так как застройщики прекрасно знают об этом пункте, то многие из них в предусмотренный законом срок делают рассылку участникам долевого строительства, направляя указанное уведомление. Поэтому, когда получивший такое «письмо счастья» дольщик звонит в отдел продаж с резонным вопросом «что это и почему?», то его всячески уверяют в том, что если застройщик своевременно направил им подобное уведомление, то значит и срок передачи квартиры отодвигается. Иногда, когда юристы застройщиков всё же нарушают этот срок, то менеджеры пытаются ввести дольщиков в заблуждение, убеждая, что передача квартиры с задержкой, например, в 2 месяца абсолютно законна, и у застройщика есть на это полное право.

Нет, нет и нет!

Такого права у застройщика нет: застройщик в одностороннем порядке не может увеличить срок передачи квартиры. И никакие уведомления его такими полномочиями не наделяют.

Если вы получили подобное уведомление, то внимательно прочитайте его: застройщик обычно не просто уведомляет о новом сроке передачи квартиры, но и предлагает подписать дополнительное соглашение к договору. Почему? Потому что только подписание дополнительного соглашения к ДДУ и регистрация его в Росреестре приведут к тому, что срок передачи квартиры будет изменён.

На этом же моменте акцентирует своё внимание Президиум Верховного Суда Российской Федерации в п. 4 своего Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 года:

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Никакими другими способами, а тем более в одностороннем порядке, застройщик увеличить срок передачи квартиры не может! Будьте внимательны и не дайте себя обмануть!
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 04 окт 2017, 10:53

Лучшая защита - нападение

Как мы выяснили, в одностороннем порядке застройщик изменить срок по ДДУ не может.
Однако Гражданский Кодекс РФ позволяет через суд внести изменения в договор по требованию одной из сторон… Безусловно, для этого должны быть весомые доказательства, но юристы за то получают своё вознаграждение, чтобы «подогнать» обстоятельства под норму закона.

Именно этой лазейкой и решил воспользоваться недобросовестный застройщик, обратившись в суд… с иском к дольщику об изменении условий договора в части увеличении срока передачи квартиры на полтора года!! Неожиданный и очень неприятный ход, правда?

Смог ли дольщик отбить атаку?
Об этом мы и расскажем сегодня.

Елена купила квартиру в ЖК «Долина Сетунь» на Мосфильмовской улице в 2013 году, зная, что в ближайшем будущем недалеко от дома будет построена станция метро. Согласно условиям договора квартира должна была быть передана до 30 декабря 2015 года, однако к этой дате дом даже ещё не был введён в эксплуатацию, хотя никаких уведомлений о невозможности закончить стройку в срок Елена не получала.

Только в апреле 2016 года застройщик АО «СК «Донстрой» всё же решил уделить внимание покупателю и направил уведомление о невозможности закончить строительство в ближайшее время. Помимо этого Елене было предложено изменить условия договора, указав новый срок передачи квартиры – 30 июня 2017 года. Безусловно, о подписании дополнительного соглашения не могло быть и речи, поэтому Елена просто проигнорировала это письмо. Повторное предложение, которое застройщик направил уже в декабре 2016 года, она не получила, так как была в командировке.

Вернувшись из поездки, Елена решила обратиться в суд за взысканием неустойки, для чего обратилась в наше бюро. Мы направили застройщику претензию, однако его юристы решили сделать «ход конём» и подать к нашему клиенту иск о понуждении к изменению условий ДДУ в части увеличения срока передачи квартиры.

В нашей практике это было первое подобное дело, тем не менее, мы за него взялись.

Доводы, которые привёл застройщик в своём исковом заявлении, сводились к следующему.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны.

В качестве исключительности случая, требующего изменения условий ДДУ, застройщик привёл такие доводы, как:
- внезапно (!??) выяснившиеся планы г. Москвы 2012 года по строительству станции метрополитена в непосредственной близости к ЖК, что по должно было привести к капитальным изменениям проекта, о которых, заключая с дольщиком в 2013 году договор участия в долевом строительстве, застройщик, конечно же, не знал;
- финансовый кризис, из-за которого выросли цены на стройматериалы, и ставший тем существенным изменением обстоятельств, которое, по мнению застройщика, обязывает дольщика подписать дополнительное соглашение к ДДУ об увеличении срока передачи квартиры;
- увеличение стоимости аренды, которое, в свою очередь увеличивает стоимость проекта;
- сложность самого проекта (строительство МКД);
- и прочих обстоятельств на несколько страниц.

Мы провели совещание с нашими ведущими юристами и выработали позицию по делу. В суде интересы Елены защищал один из наших опытнейших юристов – Дмитрий Коробов, который в заседании последовательно привёл контраргументы к каждому доводу застройщика. В результате судья Никулинского районного суда г. Москвы Саморковская М. В. согласилась с нашей позицией и приняла решение об отказе в иске застройщику.

Таким образом, заставить дольщика через суд подписать дополнительное соглашение застройщику не удалось.

Мы, в свою очередь, тоже решили «показать зубы» и обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 150%! Так что продолжение следует…
Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_1.jpg (199 КБ) Просмотров: 1103


Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_2.jpg (205.43 КБ) Просмотров: 1103


Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_3.jpg (203.97 КБ) Просмотров: 1103


Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_4.jpg (210.51 КБ) Просмотров: 1103


Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_5.jpg (196.99 КБ) Просмотров: 1103


Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Шовк_6.jpg (146.93 КБ) Просмотров: 1103
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 06 окт 2017, 12:47

Дольщику из ЖК «Флотилия» застройщик АО «Мосфундаментстрой» передал апартамент с задержкой в 252 дня. Неустойка за этот период составила 1 143 792руб.

Так как ЖК «Флотилия» является многофункциональным административно-социальным центром, то все помещения в этом комплексе являются нежилыми. Это обстоятельство часто используется застройщиками в качестве аргумента для того, чтобы дольщику было отказано во взыскании штрафа, предусмотренного законом о защите прав потребителей. Позиция строится следующим образом: дом является деловым центром, а помещения в нём – офисными, то есть предназначенным для извлечения прибыли, а не для личного пользования. Зачастую эти доводы имеют своё действие, и суды отказывают во взыскании штрафа. Но не в этот раз.

Несмотря на хорошо подготовившегося к заседанию юриста застройщика, мы смогли доказать суду, что «нежилые помещения» на самом деле продавались как квартиры и приобретались дольщиком с целью проживания, то есть для личных нужд.

Судья Головинского районного суда г. Москвы Ланин Н. А. согласился с нашими доводами и взыскал:
- 500 000руб. неустойки,
- 30 000р. – компенсации морального вреда,
- 260 000руб. штрафа,
- 30 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 821 700руб.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 09 окт 2017, 11:06

Прежде, чем идти в суд, дольщики хотят убедиться в том, что получат взысканные суммы на свои счета. Безусловно, этого вам гарантировать никто не может, тем не менее, начиная работать с новым застройщиком, мы всегда делаем анализ его платёжеспособности. Конечно, об остатках на счетах нам никто не рассказывает, тем не менее, есть ряд косвенных признаков, позволяющих судить о состоянии застройщика.

Предлагаем вашему внимаю анализ ООО «Даналит» по состоянию на 03.10.2017г.

ООО «Даналит» (ОГРН 1027700373084, ИНН 7729409933), ранее не принимало участия в строительстве зданий.

Данные Федеральной Налоговой Службы России:

Дата создания: 29.10.2002г.
Адрес регистрации: 119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 17Б (адрес массовой регистрации).
Уставный капитал: 10 000руб.
Задолженность по уплате налогов: сведений нет
Представление налоговой отчётности: сведений нет
Решения о ликвидации / уменьшении уставного капитала (за последний год): нет

Сведения о лицензиях:
- Лицензия № МСК 06144 ВП от 16.03.2016г. на пользование участками недр для целей добычи подземных вод, используемых для питьевого водоснабжения населения или технологического обеспечения водой объектов промышленности. Срок действия – до 01.03.2019г.;
- Лицензия № МСК 06374 ВЭ от 30.01.2017г. на разведку и добычу полезных ископаемых, в том числе использование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств. Срок действия – до 14.07.2017г.

Генеральный директор: Коровин Роман Сергеевич (ИНН 244311175185)
Сведения о судимости за преступления в сфере экономики: отсутствуют.
Сведения в реестре дисквалифицированных лиц: отсутствуют.
Факты невозможности участия или руководства в организации: отсутствуют.

Владельцы: Кипрская компания Химбаджил Пропертиз Лтд. (HIMBAJIL PROPERTIES LTD), рег. № НЕ 253098, доля участия 100%, находится в залоге у АО «АвтовазБанк» по кредитному договору от 23.01.2012г.


Финансовые показатели:

Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 2016 год следующий:
Прибыль 6 826 000 руб.
Кредиторская задолженность – 1 818 857 000руб.
Дебиторская задолженность – 2 420 158 000руб.

Аудиторская организация ЗАО «Аудиторская контора «НИКАН» выразила мнение о достоверности представленной застройщиком бухгалтерской отчётности и финансового результата за 2016 год. Аудиторское заключение выдано 01.03.2017г.

Согласно данным проектных деклараций финансовый результат на 30.06.2017г. следующий:
Прибыль – 61 000руб.
Кредиторская задолженность – 101 909 000 руб.
Дебиторская задолженность – 142 421 000руб.

Таким образом, застройщик показывает стабильную финансовую устойчивость.


Данные реестров:

Реестр недобросовестных поставщиков: отсутствует.
Реестр недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: отсутствует.
Реестр проблемных застройщиков: отсутствует.


Сведения о делах, рассматриваемых в судах общей юрисдикции:

Подсудность по месту нахождения объекта: Солнечногорский городской суд МО
Кол-во возбуждённых дел: 1 (не связано с взысканием неустойки или расторжением ДДУ)
Находится на рассмотрении: 0

Подсудность по месту нахождения застройщика: Никулинский районный суд г. Москвы
Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы
Кол-во возбуждённых дел: 2
Находится на рассмотрении: 1

По единственному рассмотренному иску истцу отказано в удовлетворении требований.

Сведения о делах, рассматриваемых в Арбитражных судах
за последний год:

Гражданские дела: 1
ООО «Даналит» взыскало с подрядчика ООО «Фрактал» в совокупности 676 856руб.

Административные дела: 1
ООО «Даналит» оспорило распоряжение об утверждении градостроительного плана участка, находящегося под домами № 20-26 5-й очереди ЖК «Митино дальнее». Решение свежее (от 26.09.2017г.), ещё не вступило в силу.

Банкротные дела: 0


Данные Федеральной Службы Судебных Приставов

Кол-во исполнительных производств: 0
Сумма задолженности: 0


Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Андр71 » 09 окт 2017, 16:38

Подскажите, насколько правильно писать претензию на адрес регистрации Даналит, в сводке Вы даете информацию, что это адрес массовой регистрации.
Андр71
Новичок
 
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 09 окт 2017, 13:37
Мой дом: ЖК "Митино Дальнее", Корп.10
Секция: 2
 
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Заслуженная репутация: 0

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 10 окт 2017, 00:00

Андр71 - то, "массовость" адреса регистрации - это информация ФНС. При этом бизнес- центры нередко тоже попадают в адреса массовой регистрации.
Эту информацию мы включаем в анализ, так как в совокупности с другими факторами даёт представление о юридическом лице.

Что касается направления претензии по этому адресу, то "массовость" для нас и вас ни на что не влияет.
Письма для ООО "Даналит" необходимо направлять по адресу: 119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 17Б
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 11 окт 2017, 21:28

Страхование ответственности застройщика. Спасёт ли?

Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.

Сразу скажем, что это не так.

Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.


Итак, с 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:

1. поручительством банка;

2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.

Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.

А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).

Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:

1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;

2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.

Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на 1 августа этого года на этом рынке осталось только 16 компаний:

1. САО «ВСК»;
2. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
3. СПАО «Ингосстрах»;
4. АО «СК «УралСиб»;
5. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
6. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
7. ОАО «АльфаСтрахование»;
8. ООО «Абсолют Страхование»;
9. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
10. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
11. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
12. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
13. ООО «Проминстрах»;
14. ООО «БИН Страхование»;
15. ООО «СК «Респект»;
16. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 организаций в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере 108 миллионов руб.

Согласно данным заместителя председателя ЦБ РФ В. Чистюхина страховыми компаниями в 2017 году было выплачено более 2 миллиардов рублей.

Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…

Почему так?

Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.


Что должно случиться, чтобы получить страховку?

Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.

При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.

2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.

Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО «Юбилей».

Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил страховой случай.


Продлевать ли договор страхования?


Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:

1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или

2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.

Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Минусы для первого варианта:

1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3.Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.

Минусы для второго варианта:

1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).


С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).

Но о нём мы расскажем в другой раз…
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 13 окт 2017, 13:37

Третейская оговорка.

Некоторые застройщики включают в условия договора долевого участия пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Немногие дольщики знают, но такое условие является незаконным и нами успешно оспаривается в суде.

Напомним, что на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, распространяет своё действия Закон Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП»). А в соответствии с пунктом 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


Сегодняшний кейс как раз связан с оспариванием пункта о рассмотрении дела в Третейском суде.

Нашему клиенту – жителю ЖК «Бутово парк - 2» застройщик ООО «Лотан» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015г. Как и многим другим дольщикам в оговоренный в договоре срок квартира так и не была передана. Уведомление о приглашении на её приёмку было получено дольщиком только в сентябре 2015 года.

Придя на осмотр 29 числа, дольщик обнаружил в квартире недостатки. Несмотря на то, что они не были существенными (неисправности в оконной раме, наличие строительного мусора и т.д.) он отказался от подписания акта приёма – передачи, составив соответствующую претензию. Так как от застройщика реакции не последовало, а заехать в квартиру от дольщика требовали жизненные обстоятельства, то он самостоятельно составил и подписал акт приёма – передачи, направил его застройщику и стал новосёлом. Однако и застройщик к этому времени уже составил односторонний акт и в январе 2016 года также направил его дольщику.

Так как вопрос с переездом был уже решён, то дольщик решил взыскивать неустойку, обратившись в суд самостоятельно. Однако его очень смущал следующий пункт ДДУ:
«Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанному на сайте adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».

Фраза звучит угрожающе и не сулит ничего хорошего, поэтому за помощью новосёл обратился в наше бюро.

Безусловно, ни в какой Третейский суд мы обращаться не собирались. Это дорого и неэффективно. Вместо этого мы подали иск в суд по месту регистрации дольщика: Преображенский районный суд г. Москвы.

Помимо признания пункта ДДУ о рассмотрении дела в Третейском суде недействительным, мы, руководствуясь правилом «всегда проси больше», попытались взыскать неустойку по дату составления акта приёма – передачи дольщиком (13 января 2016г.).

Иск рассматривался 31 мая 2016г. судьёй Сакович Т. Н.

Суд согласился с нашими доводами о том, что третейская оговорка является недействительной, но и не упустил из виду, что недостатки, из-за которых квартира не была принята, позволяли подписать акт приёма – передачи и требовать их устранения уже в рамках гарантийных обязательств застройщика, указав в решении:
«…Суд также отмечает, что в отношении недостатков, не являющихся существенными, их наличие не является основанием для отказа в приёмке квартиры. Истец не лишён возможности в порядке самостоятельного спора обратиться с требованиями, основанными на обнаруженных им недостатках…».

Отметив этот факт, суд сократил период взыскания неустойки по дату осмотра квартиры дольщиком – 29 сентября 2015г. Таким образом, период просрочки составил 70 дней, а сумма неустойки за этот период – 188 905,46руб. Оснований для её снижения Суд не нашёл.

С ответчика также был взысканы:
- 5 000руб. – компенсации морального вреда;
- 96 952,73руб. штрафа (в полном объёме);
- 6 358,58руб. судебных расходов,
а всего: 297 216,77руб.

Застройщик не стал опротестовывать решение, и уже через полтора месяца дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Бейш_1s.jpg (135.32 КБ) Просмотров: 1000

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Бейш_2s.jpg (140.66 КБ) Просмотров: 1000

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Бейш_3s.jpg (142.86 КБ) Просмотров: 1000

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Бейш_4s.jpg (145.06 КБ) Просмотров: 1000

Взыскание неустойки и оформление права собственности
water_Решение_Бейш_5s.jpg (123.81 КБ) Просмотров: 1000
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 16 окт 2017, 10:53

Когда наступает просрочка?

Срок передачи квартиры, машино-места, кладовки или иного объекта недвижимости, которые мы покупаем на первичном рынке, является важным моментом. Помимо того, что мы ориентируемся на указанные в договоре сроки окончания строительства и возможности приступить к ремонту, переехать и совершить любые иные запланированные нами действия в отношении покупки, с наступлением, а в основном с нарушением этого срока, законодательство связывает возникновение определённых последствий для сторон (например, возможность взыскать неустойку или отказаться от исполнения договора).

Сегодня постараемся вместе с вами разобраться в хитрых формулировках ДДУ и определить, когда же наступает просрочка.

Прежде чем изучать содержание договора, обратимся к тексту закона. Что говорит нам закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» относительно срока передачи квартиры? Смотрим ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Часть 1 этой статьи гласит:
«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома...»

Таким образом, законодатель установил, что срок передачи квартиры является существенным условием договора, должен быть конкретным и не вызывать разночтений. Тем не менее, на практике застройщики идут на различные ухищрения, пытаясь сформулировать фразы так, чтобы в случае наступления просрочки попытаться избежать ответственности либо сократить этот период.

Итак, давайте же разбираться с формулировками на конкретных примерах:

1. Самый честный и не взывающий сомнений в дате, к которой квартира должна быть передана, вариант – это присутствие в ДДУ следующей фразы: «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 30 июня 2017 года». Дата, естественно, может быть указана любая. В таком случае проблем с определением начала просрочки нет – она начинается со следующего дня – в данном случае 1 июля 2017 г.

2. Фраза «объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2017 года» тоже не вызывает сомнений. В данном случае просрочка начинается с 1 октября 2017 года.

Отметим, что нередко в тексте ДДУ присутствует и другой срок, который выделяется жирным шрифтом, – это срок ввода жилого дома в эксплуатацию. Именно на него зачастую ссылается отдел продаж застройщика, рассказывая при покупке будущему дольщику о том, когда он уже сможет заехать в квартиру. Однако будьте внимательны – реальный срок, до которого застройщик может безнаказанно тянуть передачу вам квартиры, содержится в указанных выше фразах.

3. «Срок передачи объекта участнику долевого строительства – в течение 4-х месяцев, исчисляемых с 1 января 2017г.». Так как четвёртым месяцем года является апрель, то в данном случае просрочка наступает с 1 мая 2017 года.

4. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приёма – передачи в течение 6и месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, но не позднее 30 сентября 2017 года» . В данном случае, несмотря на то, что застройщик привязал срок передачи квартиры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок 30.09.2017г. является ориентиром для дольщика, и просрочка начинается с 1 октября.

5. А вот формулировки, которые уже не такие однозначные:
«планируемый срок завершения строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – третий квартал 2016 года.

Передача
объекта долевого строительства Застройщиком и его принятие участником осуществляется не позднее 90 рабочих дней с момента ввода здания в эксплуатацию по передаточному акту после завершения строительства объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию».

В данном случае единственным конкретным сроком, на который мы можем ориентироваться, является планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию, то есть 30 сентября 2016 года. И уже от него необходимо отсчитать 90 рабочих дней. Безусловно, «рабочие» дни не включат в себя выходные и праздничные дни, поэтому в данном случае просрочка начинается только с 14 февраля 2017 года.

Так как в суде застройщики придерживаются позиции, что 90 дней (или любой другой указанный в ДДУ срок) начинают отсчитываться со дня ввода дома в эксплуатацию, даже если разрешение получено после даты, указанной в ДДУ (в данном случае 30.09.2016г.), то если в вашем договоре присутствует такая формулировка, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к юристам, которые смогут грамотно разбить аргументацию ответчика.

6. Ну и напоследок:
«1. Застройщик обязан обеспечить сдачу в эксплуатацию Жилого дома не позднее 31 декабря 2016г.

2. В срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня ввода Жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства Объект по акту приёма – передачи.

3. Не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока передачи Объекта долевого строительства, уведомить участника об изменении предусмотренного Договором срока передачи объекта путём направления соответствующей информации и предложения об изменении Договора.

4. В случае наступления события, предусмотренного п. 3 Договора, Стороны настоящим установили шестимесячный срок (исчисляемый с даты, указанной в п. 1 договора) , в качестве допустимого и согласованного дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи Участнику Объекта долевого строительства».

В данном случае юристы застройщика прописали возможность увеличения срока передачи квартиры по ДДУ очень искусно: секретарям нужно только вовремя сделать рассылку соответствующих уведомлений, чтобы отодвинуть срок передачи квартиры с 28 февраля 2017 года на 30 июня 2017г.

Так как зачастую суды встают на сторону застройщика и признают такую формулировку позволяющей отодвигать срок передачи квартиры, то рекомендуем обращаться в суд за взысканием неустойки, если ваша просрочка (в данном случае) превысила 6 месяцев, чтобы избежать возможного отказа в иске.

Приведённые нами примеры формулировок срока передачи квартиры являются наиболее часто встречающимися в нашей практике, при этом застройщики постоянно стремятся найти новые варианты, позволяющие избежать ответственности за неисполнение своих обязанностей.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности

Сообщение Юр бюро Лексар » 18 окт 2017, 10:17

Дольщику из ЖК «Флотилия» застройщик АО «Мосфундаментстрой» передал апартамент с просрочкой. Однако, для того чтобы уменьшить свою ответственность, застройщик включил в текст ДДУ положения, о которых мы упомянули в предыдущей статье, - тот самый шестой вариант.

Безусловно, в суде мы попытались оспорить этот пункт и взыскать неустойку за период со следующего дня, к которому должно было быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до дня подписания акта приёма – передачи. При таком подсчёте сумма неустойки составила 1 524 188руб. за 304 дня просрочки, которую мы и заявили в иске.
Однако судья Коржавина Н. С. Пресненского районного суда г. Москвы. признала данный пункт вполне правомерным, поэтому вычла 6 месяцев и сократила просрочку до 122 дней. За этот сокращённый период неустойка составила 562 352руб.

Также застройщик заявил ходатайство о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, которое было принято во внимание. В итоге были взысканы следующие суммы:

- 400 000руб. неустойки,
- 20 000р. – компенсации морального вреда,
- 200 000руб. штрафа (что является успехом, так как апартамент является нежилым помещением, и суды зачастую отказывают во взыскании штрафа, предусмотренного законом о защите прав потребителей),
- 30 000руб. расходов на услуги бюро,
- 2 620руб. государственной пошлины,
а всего: 652 620руб.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Постоялец
 
Сообщения: 195
Зарегистрирован: 22 мар 2017, 09:22
 
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Заслуженная репутация: 7

Пред.След.

Вернуться в (ДДУ) Договор долевого участия на квартиру в ЖК Митино Дальнее

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2

cron